■本文作者：郑森林 北京在明律师事务所
近期，一位当事人的咨询为我们带来了一个曲折却又在农村地区常见的故事。简单来说，来自于A村的当事人甲以60万的价格从乙手中买来位于B村的房产一套，签订有房屋买卖合同，同时移交了集体房屋所有权证。而集体房屋所有权证载明的权利人为涉案房产的原始权利人B村村民丙，乙系从丙手中购得该房产并转卖给甲，且乙与丙之间未签订房屋买卖合同。事后，甲在前往便民服务大厅想要将房产证上的名字变更为自己的时候，工作人员却告知其手续不全无法办理。那么，甲能否要求丙和乙之间补签合同，在补全手续的情况下办理过户登记呢？
面对甲的疑问，律师的回答是不能。但同时律师也告知甲，他的权益也并非无法保障。接下来作简要解析：
一、农村房屋并非一概不得买卖，从身份关系角度，可以简要区分为三种情况：（一）城市居民购买农村房屋
对于城市居民购买农村房屋，《土地管理法》《物权法》等相关法律均作出了禁止性规定。且国务院办公厅所作《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、原国土资源部所作《关于加强农村宅基地管理的意见》以及国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》等相关规定对此进一步明确，城镇居民原则上不得购买农村住宅，以维护农村集体土地秩序。
对于此种房屋买卖，人民法院将以1999年国务院办公厅颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》为界，对其后签订的农村房屋买卖合同认定无效。
另外，虽然自2020年1月1日开始实施的新《土地管理法》允许集体土地入市，但也明确经土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。
也就是说，入市流通的集体土地仅限于符合规划的经营性建设用地，农村宅基地和宅基地上的住房显然不属于集体经营性建设用地，依然不得入市流转。
现阶段，城镇户籍居民在农村的住房问题只能依靠两种途径解决：一是在宅基地制度改革试点地区，返乡人员可与本村村民合作自建房；二是租赁闲置的农房用于居住并开展经营，租赁期限不得超过二十年。
（二）他村村民与本村村民之间的房屋买卖
如上所述，国家政策和法律对于城市居民购买农村房屋的情况作出了明确的限制，但对于同样具有农村户口的非本村村民购买本村房屋的情况并未有明确规定。
也正是相关政策规定的不明确以及法律宣传不到位，致使部分地区不同农村集体经济组织成员之间的房屋买卖情况时有发生。本文最初所述案例便属于此种情况。
对于此种情况，人民法院在审判实务中采取的态度与城市居民购买农村房屋相似。理由是，农村宅基地使用权系村民基于其身份无偿取得，与其集体组织成员资格紧密联系在一起，农村宅基地具有社会福利和社会保障的功能。
也正因此，无论是城市居民购买还是非本村的、具有农村户口的其他人购买本村房屋，都将会对农村固有的经济体制和土地秩序造成冲击，进而损害集体经济组织内部的其他成员利益以及整体的社会公共利益。因此，当事人甲要求办理过户的诉求在法律上将得不到支持。
（三）本村村民之间的房屋买卖情况
如前所述，对于农村房屋买卖进行限制主要是为了维护农村的集体经济和土地秩序。而本村村民之间进行房屋买卖，并不会对上述社会秩序以及他人利益产生任何损害，因此我国法律并未明令禁止。
但出卖个人名下的宅基地及地上房屋也应多加注意，因为依照《土地管理法》第六十二条之规定，一旦村民将个人名下的宅基地使用权转卖他人，将无法通过申请方式另行取得。
二、非本村村民购买农村房屋后如何及时止损？在不具有其他条件的情况下，非本村村民购买本村宅基地及住房的合同一般应认定为无效。此时，房屋购买人可以通过以下几个方面进行利益损失的弥补：
首先，最为简单的方法就是各方不当得利返还。根据《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
也即购房人返还房屋，出卖人返还因出卖房屋所得价款。对于购房人在购得房屋后的装饰装修部分，因已经与房屋构成整体而无法分割，只能折价补偿。对此，应综合考量合同双方在合同签订过程中的过错，确定各自应当承担的责任。
其次，对于希望保有房屋且具备加入农村集体经济组织条件的购房人，可以通过取得集体经济组织成员资格来满足取得宅基地使用权的实体性法律要件。此时便不会对前文所述的法益产生任何损害，因而也无需担心必须返还房屋。
最后，遇有征收拆迁情况下的农村房屋买卖，可以事先签订拆迁利益分配协议。此种情况下的房屋买卖合同和拆迁利益分配协议本质上属于两个独立的合同，房屋买卖合同因违反法律的强制性规定而无效并不必然导致后续的拆迁利益分配协议无效。购房人与出售人可以事先就拆迁补偿事项约定明确，避免在征收时发生不必要的纠纷。
总的来说，无论是出于在农村养老的目的还是想要投资农村房地产，购买农村宅基地上的房屋都不是明智之选。若是确实有相关需要，可以通过租赁等合法方式解决。而一旦面临因不合法的买卖农村房屋所引发的纠纷，非本村村民一方的权益维护始终都是一大难题，即使能弥补一些损失也可能令其当初购买房屋的投资、居住意图落空。在明律师真诚建议各方要在法律规定的范围内从事农村宅基地流转活动，切莫因一己私利、丧失诚信而自陷法律围城之中。
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