招商蛇口的存货披露则更为详细，将开发成本分成了拟开发产品和在建开发产品（土地开发成本是招商蛇口的一级土地开发业务，用来核算取得土地并将其平整改造达到出让条件所发生的支出）。根据2017年年报，拟开发产品（土地）223.70亿元，占比13.61%；在建开发产品1130.65亿元，占比68.79%；已完工开发产品249.09亿，占比15.16%。三者合计占比97.56%。
地产存货：相关财务指标的运用
（1）营运效率
通常我们使用存货周转率来衡量企业的运营效率，该指标反应企业将存货转变为销售收入的速度。一般企业的存货主要是产成品，只要完成销售符合收入确认条件就可以结转确认收入。但是对于地产企业而言，由于存在预售制度，企业在房子还没盖好的情况下（在建开发产品）就可以进行销售，销售出去的金额进入企业负债中的预收账款科目，预收账款是已经卖掉但尚未结转成销售收入的金额，这部分预售款需要等到房子造好验收合格交付客户后才能转化为地产企业的收入，因而用传统的存货周转率会低估企业的运营效率。可以用存货/平均预收账款来似衡量企业的存货的去化速度。
（2）偿债能力
对于房地产企业而言，存货主要就是买来的地、正在盖的房子和已经盖好的房子，是最具流动性和变现价值的资产，其流动性远远高于一般企业的存货。企业通过预售制度将还未造好的房子进行销售，回笼资金，用于偿还债务或者是继续拿地造房子。因此可以用存货来构建偿债指标，地产企业的长期偿债能力除了传统企业的衡量指标外，我觉得也可以用如下指标来进行衡量，即（存货 货币资金-预收账款）/总债务。
总债务是企业总的有息债务，包括短期借款 应付票据 应付短期融资券 其他流动负债 一年内到期的非流动负债 长期借款 应付债券。这个指标的意思就是把还未预售的存货（包括土地）变现后加上账上货币资金对企业全部有息债务的覆盖程度。指标越高说明偿债能力越强。
地产存货：需要关注哪些方面？
关于存货分析的重点，我曾在《房地产行业的新变化和信用分析要点》里有阐述，这里在做进一步说明。在债券募集说明书或者企业年报里面都会披露存货的明细，包括开发成本和开发产品的明细，会具体到每一个房产项目。
（1）存货的分布
土地储备的分布是决定存货变现能力的最重要因素，所谓买房的要诀“地段、地段还是地段”就是这个道理。中国未来的经济发展将是围绕着都市圈展开，因此对于土地储备的分布我们不必拘泥于传统的一二三线城市的划分方法，更多的是关注是否分布在都市圈里面，是否能受到都市圈内核心城市的辐射。
我觉得比较有发展潜力的都市圈包括京津冀、长三角、珠三角、长江中游城市群和成渝都市圈。都市圈往往具备便捷的交通、完善的产业基础、持续的人口流入、公平的市场环境，为房地产市场的发展奠定了重要基础。因此，我们应当通过财务报表附注披露的开发成本和开发产品明细，分析企业存货在几大都市圈的分布情况以及在都市圈内不同能级城市所占的比重。
企业重仓的城市需要进行更细致的研究，包括市场情况、竞争对手、房价走势等。尤其是在债券存续期内，企业重点推货的城市分布。
（2）存货的成本
主要是指要考察取得土地的价格，土地不仅要位置好，还要以合适的价格买入。一个好地块，如果是高价买入的，往往会导致企业最终低利润甚至亏损，对企业资金形成占用。尤其是中小型房企，如果在不合适的时点以高价拿地，那么会给企业现金流造成很大压力，甚至影响企业的生存。对于土地价格，可以看新增土地楼面价/当年销售均价或者存量土地楼面价/近三年平均销售价格等指标来考察，既可以从整体层面考察，也可以从区域角度进行分析。如果这个比值比较低，说明地价占售价的比重较低，公司有较高的安全边际，或者说盈利空间比较大，有足够的空间能够应对政策或市场的波动。因为建安成本是比较固定的，土地成本是很大的变量，谁的土地成本较低，谁就更具有优势。
地价高低不仅与企业对市场的判断有关，还与拿地方式有关。招拍挂是一种公开竞争的方式，过去土地市场好的时候，溢价率非常高，如今限价政策使得土地市场趋于理性，合作拿地的方式也更加普遍；旧城改造、收并购等方式拿地成本相对较低，但其周期较长，可能有较为复杂的法律、政策等方面的风险。
这是某个房企评级报告披露的信息。
