（3）存货的规模
存货规模过大或者过小都不合适。存货规模过小，地产企业可能由于土地储备不足而出现被动补库存的情况；如果存货规模增长过快，企业可能会由于过于激进的拿地政策导致债务攀升过快，后续若销售不畅或者遭遇政策收紧，可能导致现金流吃紧的风险。
那么，如何判断企业的存货规模是否合适呢？
一个是看存货和销售的比值。一般企业储备的土地要足够其3年左右的开发，否则过少的土地资源意味着企业发展后劲不足，可能面临着被动补库存的情况，这样其就会被动去拿地；
第二是看存货的增长速度及其占总资产的比重。如果拿地比较多，企业的存货就会显著增长。需要看企业增加土地储备的原因，是否是在合适的时候进行了扩张；
第三是看存货的构成。房企存货主要就是土地（拟建开发产品）、在建的房子（在建开发产品）和建好的房子（开发产品），需要看这三者的比重。如果开发产品占比过高，需要关注具体的原因，是否是由于销售不畅所致（因为开发产品占比一般不会过高，因为都是预售制度，如果这一比例突然上升，需要了解具体原因）。
（4）存货的受限
存货往往被企业用于开发贷等融资的抵质押资产，因此普遍存在受限情况，需要分析企业存货的受限程度及其对企业再融资的影响。
（5）存货的减值
存货每年需要进行减值测试，当可变现净值小于账面价值的时候，就要计提减值准备。当减值情况消失的时候，减值准备是可以转回的。由于过去房地产价格呈现单边上涨的趋势，因此地产企业的存货减值占比并不高，并不需要重点关注。后续随着不同区域和城市房价的波动，房地产企业的存货减值可能会呈现增多的趋势，需要予以关注。同时，过多的存货减值有可能说明企业在土地投资策略、市场判断等方面存在问题，需要综合分析判断。
来源：投资杂记（gh_a849fd3eaab7），本文已获授权，对原作者表示感谢。
