黄女士与王先生签署租赁合同，约定王先生将其主卧房间租给黄女士作为居住使用，租期1年，租金每月4500元，付款方式押一付三，黄女士交纳一个月房租作为押金。后黄女士与王先生协商转租事宜，并达成房屋转租共识，黄女士从出租房搬离并缴纳了租期内的剩余房租。由于市场行情欠佳转租无果，双方协商退租但始终未就转租期间房租返还、违约金达成一致。黄女士诉至法院，主张确认双方之间的房屋租赁合同解除、王先生返还房租18000元及押金4500元。海淀法院经审理，判决王先生返还押金4500元。
案 情 简 介
黄女士诉称，2022年2月6日，其与王先生签订房屋租赁合同。2022年9月30日，其与王先生通过微信沟通确定需要转租，王先生告知其应缴纳转租手续费2250元，双方达成房屋转租共识。10月2日，其从出租房搬离并告知王先生可以开始转租。王先生表示已于9月30日着手进行转租事宜。10月3日，王先生又要求其正常履行合同并交付最后三个月的房租，若不缴费则视为违约。
在被告知违约需要支付200%月房租作为违约金后，其与王先生协商能否直接从已经缴纳的押金以及多缴的一个月房租共计9000元中扣除，王先生拒绝并称如果不提交剩余三个月房租就算违约。故其于2022年10月9日缴付最后三个月的房租共计13 500元。截至2022年10月9日，其共多缴纳4个月的房租以及押金共计22 500元。
转租期间，其主动多次询问王先生，却被告知租房市场不景气。经双方协商，其于10月18日同意降价出租，双方于2022年11月16日再次沟通转租情况并协商退租事宜。但王先生要求扣除转租期间房租以及缴纳200%的退租违约金，其表示违约金过高不合理。王先生又提出将房租降价至3700元，由其承担转租差价，其拒绝。双方协商未达成一致，故黄女士诉至法院。
王先生辩称，租赁合同正常履行2023年2月5日到期，故不同意解除合同及退还房租，最多退还押金4500元。
法 院 审 理
法院经审理后认为，本案争议焦点是黄女士与王先生签订的房屋租赁合同是否于10月2日解除及王先生是否应返还剩余4个月房租及押金。现有证据显示，黄女士与王先生于2022年9月27日已经达成由王先生转租案涉房屋的合意，具体内容为转租期间的房租由黄女士承担，转租成功后扣除半个月房租，剩余房租及押金在结清按照约定应由黄女士承担的费用后，退还黄女士。直至2022年12月8日，王先生询问黄女士转租的具体价格，黄女士亦给予“价格太低了”的答复。黄女士主张其于2022年11月16日明确向王先生表示退租，但其并未提交充足有效证据予以证明，亦未能举证证明案涉房屋实际转租成功及其具体时间，故其应当承担举证不能的不利法律后果。
综上，案涉租赁合同于2023年2月5日租赁期满而终止，黄女士主张确认租赁合同于2022年10月2日解除及王先生返还剩余租金无事实和法律依据，法院判决不予支持。关于黄女士主张返还押金一节，房屋租赁期满后，王先生未按约及时返还押金已经构成违约，应当承担相应违约责任，法院判决返还押金。法院最终作出上述判决。
宣判后，双方均未提起上诉，该判决现已生效。
法 官 说 法
毕业季来临，许多即将踏入社会的毕业生都将迎来租房居住问题。由于情况变化，一些毕业生在租赁期限内无法继续租赁，如何与出租人沟通解除合同、违约责任，均系广大毕业生关注的问题。
首先，承租人在与出租人签订房屋租赁合同时，应当对提前退租的情形做出详细约定，尤其对于提前退租的通知义务、违约金等影响双方权利义务关系的重大事项仔细考量，避免后期需要退租时无法协商一致而退租不成。
其次，在双方无特别约定的情况下，提前退租存在违约风险，根据民法典第五百七十七条之规定，需要承担相应的违约责任。多数情形下，合同中会约定相应标准的违约金，承租人亦可根据实际违约损失及过错的具体情形请求法院酌减数额。
最后，承租人如欲转租，应当经出租人同意并在剩余租赁期限内转租，如由出租人代为转租，承租人要充分认识合同履行状态。
本案中，承租人即便已和出租人达成代为转租的合意，双方签订的房屋租赁合同仍处于履行状态，承租人仍需履行支付房租的义务，其同时还面临着转租失败的风险。因此，承租人应当结合市场行情进行预判，掌握提前退租和转租失败两种情形下的风险大小差异，从而及时做出是否解除房屋租赁合同的决定。
（文中人物均为化名）
