2021年12月初，中央经济工作会议在北京召开，连续三年将发展住房租赁市场确定为年度工作重点，强调“坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设”。近年来，我国加快推动住房租赁相关政策的顶层设计，对住房租赁市场支持力度持续加大。同时，随着流动人口规模的持续扩大和家庭户规模的不断缩小，我国住房租赁市场需求不断增长，住房租赁市场正迎来蓬勃发展期。
图：住房租赁市场概况
数据来源：中指研究院整理
（一）发展起步阶段（2014年之前），以廉租房和公租房为重点解决低收入家庭住房问题
由于住房分配制度、人口流动性低、经济发展水平有限等因素影响，早期我国住房租赁市场发展缓慢，城市居民以租赁公房为主。直至1995年，建设部印发《城市房屋租赁管理办法》，我国住房租赁市场相关政策才正式出台。1998年房改以后，我国住房租赁市场逐步发展，但整体发展水平仍十分有限。这一阶段，政策重点以廉租房和公租房这类政策性租赁住房为主，关注解决低收入家庭的住房问题。
1998年7月，国务院印发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，提出最低收入家庭租赁由政府或单位提供廉租住房（廉租房）。2007年8月，国务院印发《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出进一步建立健全城市廉租住房制度，逐步扩大廉租住房制度的保障范围，多渠道增加廉租住房房源。2010年2月，国务院印发《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，提出大力发展公共租赁住房（公租房），完善住房供应体系，培育住房租赁市场。2013年底，住建部等部门发布《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》，提出从2014年起，各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行，并轨后统称为公共租赁住房。（文末附我国住房租赁相关政策梳理）
（二）快速发展阶段（2015—2019年），明确建立“租购并举”的住房制度
2015-2019年，随着我国城镇化进程的不断推进，流动人口规模的扩大，我国住房租赁市场快速发展。2015年以来，我国城镇化率平均每年提高超1个百分点，2019年城镇化率达到62.7%。与此同时，全国流动人口规模超过2.5亿人，高校毕业生规模屡创新高，城市住房租赁需求呈现快速增长的趋势。与此同时，持续上涨的房价让购买住房的门槛不断提高，越来越多的城镇居民只能通过租赁住房以解决居住需求。这一阶段，住房租赁市场开始受到国家重视，相关政策加快出台，“租购并举”的住房制度逐步确立。
2015年底，中央经济工作会议首次提及发展住房租赁市场，并强调将“租购并举”确立为我国住房制度改革的主要方向。此后，政策端推进住房租赁市场发展的步伐明显加快。2016年6月，国务院出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，提出“以建立购租并举的住房制度为主要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系”；12月，中央经济工作会议重点强调加快住房租赁市场立法。2017年10月，党的十九大报告进一步明确了重点培育住房租赁市场、让住房回归“居住属性”的政策导向，提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。2019年底，中央经济工作会议五年内第四次将发展租赁住房确定为工作重点（仅2018年中央经济工作会议未提及住房租赁），凸显了住房租赁市场在我国住房体系中的重要地位。
在中央顶层设计的指导下，各部委密集在重点城市开展住房租赁市场发展试点工作。2017年8月，国土资源部、住建部先后分两批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、福州、青岛等18个城市开展试点，积极探索利用集体建设用地建设租赁住房。2019年7月，财政部、住建部先后分两批在北京、上海、广州、深圳、重庆、成都等24个重点城市进行试点，由中央财政提供资金支持上述城市在住房租赁市场发展方面先行先试。
（三）高质量发展阶段（2020年至今），以保障性租赁住房为抓手解决住房租赁市场结构性问题
近年来，我国住房租赁市场进一步发展，同时市场结构性问题也逐渐显现。2021年我国城镇化率为64.7%，流动人口规模达3.85亿人，创历史新高，带动城市住房租赁需求快速增长。与此同时，大城市新市民、青年人普遍面临“租房难、租房贵”等问题，小户型、低租金房源供给相对不足，租赁市场供求结构性矛盾逐渐凸显。这一阶段，政策以保障性租赁住房为抓手，重点解决住房租赁市场结构性问题。
2020年12月，中央经济工作会议将“解决好大城市住房突出问题”确定为2021年经济工作的重点任务之一，并首次提出“要高度重视保障性租赁住房建设”。此后，全国住房和城乡工作会议、《2021年政府工作报告》、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》等都重点提出聚焦解决城市新市民、青年人等住房难题。2021年7月，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，首次在国家层面明确了我国住房保障体系的顶层设计，强调加快建设保障性租赁住房，重点解决城市新市民、青年人住房难题，并在土地、金融、财税等多个领域给予强力政策支持。此后，全国48个[ 数据截至2022年1月27日。]省市密集出台《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（或征求意见稿），同时根据住建部公布数据，40个重点城市“十四五”期间计划新增保障性租赁住房650万套（间），其中，2021年已完成94.2万套（间）。1月20日，全国住房和城乡建设工作会议指出，“大力增加保障性租赁住房供给，以人口净流入的大城市为重点，全年建设筹集保障性租赁住房240万套（间）”，保障性租赁住房建设将进一步提速。中指研究院曾推出专题文章《制度大年！发力保障性租赁住房，“十四五”要这么干》，对保障性租赁住房的相关政策进行了梳理与探讨。
（一）2021年30个重点城市平均租金累计上涨4.2%，城市间市场分化明显
住房租赁市场整体租金水平稳步上涨。2021年，我国统筹推进新冠肺炎疫情防控和经济社会发展成效显现，住房租赁市场从疫情负面影响中逐渐恢复。2021年全国重点30城平均租金保持稳步上涨，年度累计上涨4.2%。从月度走势看，2021年前三季度，受“换岗季”、暑期“毕业季”等因素影响，租赁市场行情持续升温，平均月租金呈现持续上涨趋势；租金环比上涨城市数量逐月增多，于9月达到年内峰值，29个城市租金环比上涨。进入四季度，随着市场传统淡季来临，新增租赁需求和换租需求回落，平均租金呈现微幅下降趋势；12月重点30城平均月租金45.7元/平方米，环比下跌0.28%，26个城市租金环比下跌。
图：2020年10月至2021年12月重点30城住宅租赁平均月租金变化情况
