注：包括合租房源
数据来源：中指数据CREIS
（一）流动人口规模持续扩大，人口加速向重点城市群、核心城市聚集，城市住房租赁需求规模庞大
全国第七次人口普查数据显示，我国人口流动情况发生明显变化，主要有以下三大特征：
一是整体流动人口规模持续扩大。截至2020年底，我国流动人口规模达3.76亿人，较2010年大幅增长69.8%，增加1.5亿；流动人口占全国总人口比重达26.6%，占比较2010年扩大10.1个百分点。
二是人口加速向重点城市群、核心城市聚集。截至2020年底，长三角、珠三角、京津冀等8个重点城市群常住人口规模达8.9亿人，占全国常住人口比重达63%。2010至2020年，8个重点城市群常住人口规模增量超7100万，其中珠三角、长三角人口增量超1800万，京津冀、成渝、中原、山东半岛和粤闽浙沿海城市群人口增量均超500万。从30个重点城市来看，截至2020年底，共有重庆、上海、北京、成都、广州、深圳等15个城市常住人口在1000万以上。其中，深圳、广州、成都等3个城市十年间常住人口增量超过500万；西安、郑州、杭州、重庆、长沙、武汉、北京等10个城市常住人口增量超过200万。
三是城市内部人口流动性明显增强。随着城市建设的不断发展，功能分区、产业布局会逐渐调整，城市内部的人口流动性也会逐渐增加。截至2020年底，我国市辖区内人户分离人口为1.17亿，较2010年增加0.77亿，大幅增长192.4%。其中，深圳、武汉、成都、西安、南京等重点城市市区内人户分离人口规模增长均在1倍以上。
整体来看，近年来我国人口流动性明显增强，人口加速向京津冀、长三角、珠三角、成渝等重点城市群聚集。庞大的流动人口规模和快速增长的市内人户分离规模，都极大催生了住房租赁需求，尤其是在重点城市群、核心城市，住房租赁需求将更加旺盛。
图：我国流动人口变化情况
数据来源：国家统计局，中指研究院整理
图：2011—2020年重点城市常住人口增量情况
数据来源：各地统计局，中指研究院整理
（二）家庭户规模小型化趋势明显，小户型住房需求增加
历次人口普查数据显示，我国家庭户规模呈现明显小型化趋势。2000年我国平均家庭户规模为3.44人/户，2010年为3.10人/户，2020年为2.62人/户。在30个重点城市中，2011-2020年的十年间，除深圳家庭户规模小幅增长0.13人/户外，其他29个城市家庭户规模均有所下降，呈现家庭小型化趋势。其中，北京、上海、广州等一线城市家庭户规模较2010年分别下降0.14人/户、0.17人/户、0.51人/户；成都、杭州、济南、重庆等重点城市降幅也都在0.2人/户以上。
多数重点城市家庭户规模低于全国平均水平。2020年，30个重点城市中有21个城市家庭户规模小于全国平均水平。其中，上海（2.32人/户）、北京（2.31人/户）、深圳（2.25人/户）、广州（2.22人/户）等一线城市家庭户规模均明显低于全国平均水平，在重点30城中也处于靠后位置。
我国的家庭结构小型化与人口流动增强、初婚年龄推迟、离婚率上升等密切相关，家庭结构小型化是伴随经济发展所产生的一个社会现象，美国、日本等发达国家家庭户规模也相对较小。家庭结构小型化，对于住房市场的结构将产生一定影响，中小户型住房需求将有所增加。
图：2010—2020年重点城市家庭户规模变化情况
