从前8月成交结构来看，主城区玉山镇、临沪区域花桥镇是主力放量区域，2022年前8月分别成交了74万平方米和21万平方米，占昆山成交规模的43%和12%。具体到板块来看，主城区城东板块占据了成交“半壁江山”，因供应集中放量拉动成交回升，前8月成交量高达34万平方米，在玉山镇各板块中遥遥领先，而中心城区依旧占据价格高点，前8月成交均价高达27566元/平方米。
主城玉山2万 全面改善“越贵越买”
临沪花桥分销导客、投资回潮
主城区玉山镇和临沪区域花桥镇是2022年前8月成交的主力支撑，同样也是我们此次调研的重点区域，调研情况来看，虽然两大片区近期市场热度均有不同程度升温，但彼此行情相对独立，楼市发展自成一体，因客群结构显著差异造就了完全不同的市场特征。
主城区玉山镇普遍进入全面改善时代，房价突破2万元/平方米，以本地改善客群为主，城东板块的东望璟园项目城东、城北和城中客群占比均在3成左右。改善客群主要集中在个体私营户，公务员，教师，医生等高净值人群，买房不差钱，基本不需要卖旧换新，以东望璟园为例，160平大户型去化最好，单套房源总价在400-500万元不等。
正因为改善需求购买力充裕，因而总体呈现出越贵项目越好卖特征，购房首选城西、城中（成交均价>2.5万元/平方米）；其次为城东（成交均价2.1万元/平方米）；继而为城南（成交均价2万元/平方米），最后为城北（成交均价1.6万元/平方米）。据CRIC监测的备案数据显示，前8月昆山商品住宅销售金额TOP10项目之中，主城区玉山镇占据半壁江山，调研数据来看，中心城区的中建鹿鸣府均价突破3万元/平，依旧可以实现屡开屡罄；东望璟园次之，均价2.7万元/平，月均流速100多套，而同片区保利正荣项目2.3万元/平，月均去化仅50-60套。
花桥板块因毗邻上海，以承接上海外溢刚需客群为主，楼盘销售基本依托于分销渠道，成交占比均在8成以上。随着疫情得以阶段性控制，上海和花桥人口流动性增加，投资需求有回流态势，上海11号线和S1站点沿线楼盘来访、去化均呈现稳步回升态势。我们调研的花桥主城区中骏世界城璟禧自6月上批次去化完毕之后进入了供应断档期，而象屿都城项目自8月限购松绑新政之后去化稳步上升，8月去化100-200套，客户到访量增至1000组左右，较新政前环比增长2成左右。而热销原因无外乎以下几点：一是价格优势，均价2.27万元/平，与周边存在一二手倒挂。二是交通利好，S1预计明年6月通车，还有直通上海巴士，双城生活成为可能。三是相对主城，教育，商圈配套更为健全。四是户型面积偏刚需，67-106平不等，主力总价段基本200万以内，迎合上海11号沿线马陆，南翔、嘉定等刚需置业需求，上海外溢客群占比高达8成以上，其中89平三房满足一步到位自住需求，因而去化最好。
