外地投资回稳 本地自住坚挺
短期高热延续，央国平集中度提升
综上，可以看出，昆山短期市场热度较高，主城改善需求韧性较强、而临沪区域花桥近期投资需求也有明显回潮趋势，呈现出与环沪太仓完全不同的市场行情，除了楼市自身供求关系之外，我们认为，主要还取决于以下几方面因素：
一是规划可落地才能创造真需求，环沪城市的优势之一便是承接上海的外溢需求，之所以造就购房者首选昆山花桥、其次太仓的主要原因便是两城与上海的交通便捷度大不相同：花桥目前已经开通了上海11号线，可承接来自地铁延线嘉定新城、南翔、马陆等刚需客群外溢，而S1即将在明年6年通车，也将使得花桥新城区与上海的交通便捷度进一步增加，双城生活成为可能。太仓相较而言更倾向于概念炒作，去年嘉闵线规划利好一度拉动娄江新城“一房难求”，需求透支严重，目前来看规划落地尚需时间。
二是除了外来投资性需求“助力”之外，在市场行情转淡、投资退潮的大背景之下，内生性自住需求无疑决定了短期成交能否持续放量。对比昆山、太仓，我们发现二城无论是在常住人口、经济发展、产业结构等方面均存在显著差异，昆山作为连续多年稳居全国百强县市首位的城市，2021年GDP达4748.1亿元、常住人口超200万人，分别是太仓的3倍和2倍以上。从产业结构来看，目前已形成电子信息和装备制造2个千亿级主导产业集群，2021年合计完成产值8327.92亿元，比上年增长12.1%，占规上工业总产值比重达81.0%，为工业经济的发展提供了强有力的支撑。
基于此，我们认为，短期昆山市场的热度还将维持，央国平整体市占率还将进一步加强，对于玉山镇改善片区而言，主力仍是需要打造大面积高品质产品进行差异化竞争，谨防不定期存量地块取证影响，踩对开盘节奏尤为重要。而对于花桥片区等刚需定位项目而言，隐忧在于被分销渠道绑架、成交占比较高，高佣金难免压缩房企利润空间。
典型调研项目一：东望璟园
