纾困政策保需求压供给
刺激上海刚需外溢，主城改善盘提振有限
纾困政策密集叠加是短期市场热度回升的直接导火线，尤其是8月以来限购、限贷均有不同程度的松绑：先是8月12日二套房首付比例持续降低，已有1套房且贷款已结清的由50%降为30%，已有1套房且贷款未结清的首付比例由80%降为60%。继而8月18日限购政策持续优化，对首套房购房者由原来连续6个月社保证明到目前不再限购，而外地人在昆山购买3套以内均可通过人才编码实现，实则也算变相全面解绑限购。
限购政策的解绑刺激了花桥行情的启动，尤其是强化了上海投资需求的外溢，对主城区的改善需求的刺激作用并不明显，东望璟园小面积109平户型去化速度略有回升，部分客户受新政影响会降低自身首付比例，充分使用资金杠杆，从成交转化率而言受新政影响相对较小。
值得关注的是，新政对于居民需求端的纾困力度远大于房企供应端，总体呈现出“有保有压”：一方面为保证项目顺利交付，昆山预售资金监管相对严苛，主要依据工程进度分批回款，并未有所松动；另一方面，针对于项目取证节奏也有严格管控，部分项目的部分楼栋要求现房销售，城市综合体针对不同业态开工进度给出住宅可预售的面积。此外，限价局部松动也主要针对于核心区国央企项目，允许适当调增备案价，价格上调幅度不超过5%。
热度回升核心原因为供应稀缺 推地放缓
花桥年内暂无宅地成交
无论是主城区玉山镇还是临沪花桥镇，供应稀缺，库存见底是楼市短期热度回升的核心原因。结合我们的调研数据来看，玉山镇和花桥镇在售楼盘个数均在5个以内，主城区玉山镇因改善需求内生因而相对恒定，每月流速基本在400-500套，基本被在售项目均分，若无此前存量地块取证开盘，改善项目基本可以保证月均去化80-100套左右。花桥如是，老城区在售项目相对较少，目前开发重点主要集中在西部新城区，片区存量基本不足2000套，整体处于较低水平。
而从CRIC监测数据来看，2022年下半年伴随着成交回升，昆山去化周期呈现出由升转降趋势，截止2022年8月末主城区玉山镇和临沪花桥镇商品住宅库存面积仅为79万平方米和33万平方米，近3个月去化周期分别为5.9个月和11.7个月，显著低于昆山全市平均水平18.1个月。
事实上，新增供应短期与政府严格控制供地节奏密不可分，玉山镇市区地块以电子厂拆迁地块为主，政府供地提速难度较大，近2年每年基本保证了5-10宗供地量，单项目规模在15-20万平方米不等，2022年前8月昆山成交的8幅地块中6宗为市区地块，现金流考量下房企拿地态度更为保守，均为央国平托底。
花桥近两年供地近乎停滞，一年仅成交1-2宗地块，2022年至今尚无地块成交，此前一宗商业综合体地块因出让条件严苛，要求自持比例过高，前期有合作意向的龙湖洽谈告吹，目前也暂无开发商愿意接手。
