我是深叔，拥有多年深圳房产研究和投资经验，长期持续关注深圳地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下深圳购房答疑内容，来自公众号“深叔说房”的粉丝精选提问：
提问：深叔，你好，已目前想要安定下来购置一套房产，请问该如何选择呢、尤其是有关如何确定房产的地理位置有什么建议吗？
深叔：你好，投资房产考虑三大逻辑，包括好城市、好片区和好房子，选城市一般使用GDP，对于普通人而言，以人口和钱为标准就足够了，一是常驻人口和户籍人口之比，该比例越高，那么该城市的吸引力越强，未来的经济前景越好，二是人口净流入量，该流量更直接地反应出城市的发展前景，三是本外币存款余额，这是城市购买力的最直接体现，是房价的上涨动能和天花板，最后房价上涨的轮动机制是一线、强二线城市——弱二线城市——三四线/县城，以上就是有关如何选择好城市的几条标准。具体详见知识星球内部资料《价值百万的购房逻辑》。
提问：深叔，你好，刚需自住，想在深圳买房，现在买房在深圳容不容易呢？有什么注意事项吗？深叔：你好，刚需买房，要注意时机，手里有钱就别怕没车可上，就是不要乱上，要弄清楚自己的需求和侧重来找房源，这才能合理控制预算，而这些因素最多不要超过五个，将这些考虑因素依照重要程度排序，再列出需要注意的因素。对刚需来说，如果预算有限，建议买新房，因为这个在同等价位情况下，买家需要支付二手房的资金起码提高2-3成，这也缩小了选择范围。买新房要注意开盘时间，不要太专一，把鸡蛋放在一个篮子里；新盘的价格也是需要注意的，可以通过近期招拍挂市场出让的地块来推测最高入市价格；要多方对比去评判一个楼盘值不值得买。具体详见知识星球内部《深叔深圳买房十大顶级思维》。
提问：深叔，你好，听说土地财政模式有变化，网上出现了土地财政模式结束、中央直管土地出让金、为房地产税铺垫影响房价等说法，对这些方面的知识不太了解，请问这些说法有道理吗？
深叔：你好，关于土地出让金可以明确这几点：首先，土地出让金本质是租金，由征管部门改为税务部门，没有改变其本质，但可以防范地方政府滥用土地出让金，降低地方对土地财政的依赖，使土地出让金管理更加规范，避免开发商欠缴。其次，中央不直管土地出让金，土地出让金仍是地方收入，因为土地出让金是用于地方事项的，由中央管就大大降低了城市建设效率，划归税务部门仅仅只是想让流程透明化。最后，土地出让金缴款对象变成税务部门，与土地供应、地价之间没有联系，自然也影响不到房价，同时，与房地产税也没有直接关联，不存在为房地产税铺垫的情况，唯一涉及到的可能只有二次征收的问题。总的来说，土地出让金可能会影响城市更新，间接影响买房人，对房价等没有直接影响。
提问：深叔你好，我无房户，买房预算在700万-800万左右，户型最好是120平与140平之间，之前想买的房子没摇上号，现在有点迷茫，老师您有什么建议呢？还可以买哪里呢？
深叔：你好，在深圳买房，购买新房门槛较高，难度也较大，二手房税费成本高，购房同样有难度，想要买到心仪的房子并非易事。如果我们错失了心仪的好房，可以在预算范围之内，选择与目标房价值相近的二手房。如果预算在700万-800万，户型面积希望在120㎡到140㎡的购房者，购房自住可以考虑龙华片区的红山和上塘，区域地段较好，产品楼龄较新，相对来说配套也比较完善，观澜的大面积改善房与龙岗14号沿线地铁房也值得考虑；购房投资者则可以选择南山区和宝安区的次新学区房，学区房与次新房都会给产品带来不错的溢价，而且流动性较好，升值潜力高。具体详见知识星球内部资料《价值百万的板块选择逻辑》。
提问：深叔，你好，我现在买八卦岭用来投资值得么？它涨幅这么大，是透支了还是怎么样
深叔：你好，八卦岭片区从“老破小”到单价10万 ，只用了一年。荔园实验学校、荔园小学东校区的学位的力量可见一斑。八卦岭宿舍是楼梯房、年份久、居住体验差，但因离荔园小学东校区最近而创造了涨幅全市第一的神话。鹏盛村涨幅第二，比八卦岭宿舍舒适但也没有阳台，采光透气不行。旭飞花园涨幅榜第五，楼下有沃尔玛，小区较新，最低户型建面很小。此外，涨幅大也和棚改有关。至于透支不透支的问题，不排除这种情况，所以建议投资者理智选择。八卦岭最近几年房价涨得的比较厉害，目前已处在高位，对于投资为目的的购房者，特别是在深圳限购政策严控中，房票愈加显得珍贵的情况下，不太建议盲目追高。具体详见知识星球内部资料《深叔深圳买房十大顶级思维》。
