然而时移世易，进入近代以后，承自中国古代、以国内市场为主要依托的传统农牧业经济，逐步为源自英国、以全球市场为主要依托的新型工业经济所替代；同时，联结国际市场的远洋海运，也愈发成为最主要的长途水运方式。这样，地理区位更为优越、海上运输尤其便利的天津等沿海口岸城市，便成了国内和国际两个市场扇面的交汇点，进而成为中国北方发展外向型经济和临海型经济、有效沟通国内市场与世界市场的桥梁和纽带。于是，华北传统城市与区域空间结构的相应改变，已成大势所趋。
三、近代外向型工商时代：天津跃升为北方洋务中心和经济中心
导致京津传统关系、以及华北城市与区域空间结构出现重大改变的标志性事件，一是1855年的黄河大改道，二是1860年的天津开埠通商。
1855年，桀骜不驯的黄河在河南省铜瓦厢段发生重大决溢和改道，使此前向东南方向夺淮河入黄海的主泓道，变成了此后向东北方向夺大清河入渤海的今黄河，所挟泥沙严重淤塞了大运河山东济宁到临清段的航道；与此同时，长达14年的太平天国运动及其对长江中下游的占领，又让清政府无法象往常那样疏浚和利用大运河；再加上沿海沙船和招商局轮船对漕运的替代效应，山东西部的传统运河航线被迫废弃；只有临清至天津的南运河(也称御河)河段，还与海河其他支流一起维系着天津与腹地间的水上航运。光绪三十年(1905)十二月，清廷将漕运官属悉行裁撤，漕运制度彻底废止，天津从海路溯海河为北京转运漕粮的使命也宣告终结；京师也丧失了对天津的最后一点传统余荫，转而沦为该通商口岸的腹地市场之一。这可视为京津经济关系反转的国内诱因。
1860年10月24日，中英政府签订了《天津条约续约》亦称《北京条约》，其中第四款规定，“续增条约画押之日，大清大皇帝允以天津郡城海口，作为通商之埠。凡有英民人等，至此居住、贸易，均照经准各条所开各口章程，比例画一无别”。天津由此成为中国北方继伊犁、塔尔巴哈台(今新疆塔城)、牛庄(实为营口)、登州(实为烟台)之后，对西方列强开放的第5个近代通商口岸；成为清政府为处理洋务而新增的北洋三口通商大臣、津海关道、直隶总督的衙署所在地；成为9国列强掌控各自租界的工部局和领事局所在地；成为晚清民国时期天津县、天津府、河北省会、行政院天津特别市的共同行政中心。这些举措，均逐步提升了天津的行政级别和政治地位，也相应拓展了天津城的物理空间和经济空间，增强了其国内国际知名度和影响力。1928年国民政府定都南京、改北京为北平特别市以后，京津两城已完全平起平坐。这可视为二者政治关系反转的外部诱因。
此外，开埠通商在改变京津政治和经济隶属关系的同时，也通过西方工业生产方式和商品在口岸的登陆和经济辐射，拓展了天津的国内、外市场空间范围，提高了其资金融通、商品集散、生产加工和进口替代能力，增强了对国内、外市场的商品进出口和集疏运能力，扩大了天津的城市建成区和人口规模，使天津由此前普通的府城县治，成长为引领“三北”腹地由传统农牧业经济向近代市场化工业经济转型的龙头城市。
(一)对外贸易的攀升与国内外市场的拓展
开埠通商后，天津从主要为京师服务的内贸型港口城市，转变为同时面向国内、外两个市场的外向型工商业都市，成为引领近代中国北方经济走向现代化的龙头。而“天津能够站立得住的基础，就是对外贸易。天津的工商业是靠着对外贸易繁荣起来的，所以，首先应该提出‘天津经济与世界的关系’这问题来讨论；同时，必须观察它与全国、尤其华北贸易间的关联”。在天津开埠的同时，烟台、营口也对外开放，清廷在天津设立了管理北洋三个口岸通商事务的大臣，北方的对外贸易进入了“北洋三口时代”。
1875—1904年的海关贸易统计显示，开埠前期的天津对外贸易净值，一直遥居另外两个口岸之上，成为“北洋三口”无可争议的领导者。进入20世纪的前后，青岛、大连等港口城市也相继开埠，它们参与了北方腹地市场的重新分割，成为环渤海对外贸易的新支点。但这并未从根本上动摇天津在北方进出口贸易中的核心地位。1904—1913年间，天津进出口贸易额依然占这5口贸易总额的三分之一以上，仍居北方各口岸之首。
只是到了1917年之后，以内河港口为主的天津，开始受到具有水深不冻和自由港双重优势的大连挑战。比如1914—1931年18年的进出口贸易总值中，大连便有9年超过了天津。但是，由于大连受到日本的严格控制，对外贸易主要面向日本和朝鲜市场，同中国本土的经济联系仅限于东北一隅。所以，它在中国北方经济发展中的整体影响和地位，尚远逊于天津。并且与华北各口岸相比，天津的外贸优势依然明显存在。
1931年“九·一八事变”后，伪满洲国的建立和日本支持下的冀东武装走私，使天津失去了东北市场；同时受1929—1933年世界经济危机的冲击，天津和华北其它口岸的对外贸易均严重受挫。和1928—1931年间相比，1932—1937年间的华北口岸进出口贸易额明显下滑。不过截至1937年，天津的对外贸易额仍次于上海，居全国第二位。正因为如此，天津才得以维系了中国北方最辽阔的腹地市场。在天津这个一级市场之下，有效辐射着郑县(今河南郑州)、阳曲(今山西太原)、张家口、西安、包头、兰州、古城(今新疆奇台)、库伦(今蒙古国乌兰巴托)8个二级市场，交织成一张严密的对外贸易网。
广阔腹地的存在，为天津港进出口贸易和城市工商业的繁荣，提供了多领域、多层面的资源与市场支撑。离开了三北辽阔腹地的强力支撑，港城天津近代经济的发展，即便不成无本之木，也会严重缩水。正如时人所言：“天津当河北五大河会流之点，贸易区域北至内外蒙古，西连山西、陕西、甘肃、新疆，南及河南、山东之北部，范围之大，除上海外殆无其匹。人口75万，与武汉等。天津为北方棉花集散地，加以接近开滦，煤炭丰富，纺织业极有希望。中国羊毛十分之九，由天津出口”，是北方经济地位最高的都会。并且，“天津由于一个繁荣的商业都市，而成为一个进步的工业都市。……一天一天的增高了他在全国中所占的地位。七·七事变以前，天津的贸易额仅次于上海，在工业都市方面也站在与青岛竞争第二的地位；七·七事变后，上海、青岛的工厂都遭受惨重的牺牲，天津方面的工厂，不但未曾受到破坏，而且急速地增设了许多新的工厂，当时在工业都市中位居全国的首席，在贸易方面，如果包含海关统计以外的数字，进口额也非其他商埠所可比拟”。
