金融机构或住房公积金管理机构在为房地产开发企业和购房人办理按揭贷款业务时，为了规避购房人未办理房屋不动产登记之前可能存在的贷款风险，一般会要求与房地产企业签订住房贷款担保协议，以房地产开发企业为担保人，由房地产开发企业在房贷金融机构或住房公积金管理机构委托的金融机构开设住房贷款保证金专户，按照发放住房贷款金额的一定比例缴纳保证金并存入住房贷款保证金专户。约定房地产开发企业对住房借款人在担保期间承担偿还贷款连带责任。房地产开发企业为购房借款人提供担保的期限为贷款发放时起至该笔贷款落实抵押责任或全部结清时止。
税务机关能不能强制执行房地产开发企业的住房贷款保证金，取决于住房贷款保证金是否具有质押效力，以及是否符合税务机关强制执行质押财产的前提条件。
一、住房贷款保证金是否具有质押效力
根据《中华人民共和国民法典》第四百二十五条、第四百二十七条、第四百二十九条规定，动产质权成立要求满足三个条件：以书面形式签订有效的质押合同、出质人享有出质动产处分权、完成交付（不能以占有改定形式交付）。金钱作为特殊的动产，可以设立质押，但还应当符合金钱特定化和移交债权人占有两个条件。
从房地产开发企业住房贷款保证金的具体情况看，房地产开发企业与金融机构或住房公积金管理机构签订了有效的书面质押担保合同，金钱以保证金账户形式特定化，并以保证金专户的形式移交债权人控制。此种控制权移交符合出质金钱移交债权人占有的要求。据此应当认定已就保证金账户内的资金设立质权。房贷金融机构或住房公积金管理机构作为债权人有权就该保证金账户内的资金优先受偿。
二、税务机关是否有权强制执行质押财产
《中华人民共和国税收征收管理法》第四十五条第一款规定，“ 税务机关征收税款，税收优先于无担保债权，法律另有规定的除外;纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。”该规定明确，在纳税人设定抵押、质押或财产被留置之前有欠缴的税款的情况下，税务机关可以优先于抵押权、质权、留置权强制执行。那么，在抵押权、质权或留置权因公示、交付或被留置而设定时间确定的情况下，如何确定欠缴的税款时间成为关键问题。
《中华人民共和国税收征收管理法》第四十五条第三款规定，“税务机关应当对纳税人欠缴税款的情况定期予以公告。”从上述规定看，纳税人欠缴的税款实行公示制度，税务机关有义务对纳税人欠缴税款情况定期予以公告。税务机关主张纳税人欠缴的税款在抵押权、质权或留置权之前的，应当是在欠税公告中公示的欠缴税款时间早于抵押权、质权或留置权设定时间。
第四十六条规定，“ 纳税人有欠税情形而以其财产设定抵押、质押的，应当向抵押权人、质权人说明其欠税情况。抵押权人、质权人可以请求税务机关提供有关的欠税情况。”该规定进一步明确了纳税人欠缴税款的时间是在设定抵押权、质权之前已经因应缴未缴税款而形成的具体、确定的欠税，不包括抵押权、质权设定之后，因执行税收政策错误等原因造成的纳税人自查或税务机关检查发现的纳税义务发生在抵押权、质权设定之前未缴、少缴税款形成的欠税。同时，该条款也规定了设定抵押、质押的纳税人有向抵押权人、质权人说明欠税情况的义务和抵押人权、质权人在设定抵押权、质权前尽职调查纳税人欠税情况的权利。
综上，税务机关对纳税人设有抵押权、质权或留置权的财产有条件地享有优先执行权，其前提条件是欠缴的税款必须是在抵押权、质权设定之前已经有明确、具体的欠缴税额，并通过税务机关欠税公告进行了公示、纳税人在设定抵押、质押之前已经尽到告知义务或税务机关在抵押权人、质权人请求下已经出具了有关欠税情况。在抵押权、质权或留置权设定之后因纳税人自查或税务机关检查发现的未缴或少缴的税款形成的欠税，即便是纳税义务发生在抵押权、质权或留置权设定之前，税务机关也不能行使优先于抵押权、质权或留置权的强制执行权。
三、结论
由此可见，房地产开发企业贷款保证金在具有质押效力的情况下，税务机关行使强制执行权，也应当按照上述前提条件掌握执行。
