18万亿 18亿平米就是市场的顶部，但并不代表市场会出现明显下行，楼市调控的稳政策不断出台，对于市场来说，依然会分化高位运行。
其次：城市新市民数量减少。
新市民将是2023年楼市政策最核心关键的政策方向。
去年，中国人口发生了很大变化，有些我们习以为常的现象，在去年突然改变了。
比如去年中国一般意义上的四座一线城市，北京、上海、广州、深圳，常住人口全部下降。
其中北京2022年常住人口数量较2021年同期减少了4.3万，上海2022年常住人口数量较2021年同期减少了13.54万。2022年末广州常住人口比2021年末的少了7.65万人。2022年深圳全市常住人口较2021年末减少了1.98万人。
安居方能乐业，在最受关注的住房问题上，提出满足新市民合理购房信贷需求。支持商业银行认真贯彻国家有关政策，紧紧围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，因城施策，执行好差别化住房信贷政策，合理确定符合购房条件新市民首套住房按揭贷款的标准，提升借款和还款便利度。
常住人口的城镇化率60.65%，但 中国户籍城镇化率45.15%，这当中相差15个百分点。说明了中国2.1亿人离了乡，没有完全进城。
众所周知，除了少数城市和富裕农村，进城但没有户口的，基本都是还没有买房的，2-3亿人将是未来楼市的核心需求。
第三：对不同城市类型的影响。
深入推进城市群发展。有序实施城市群发展规划。加快京津冀协同发展、长江三角洲区域一体化发展、粤港澳大湾区建设。扎实开展成渝城市群发展规划实施情况跟踪评估，研究提出支持成渝城市群高质量发展的政策举措，培育形成新的重要增长极。有序推动哈长、长江中游、北部湾、中原、关中平原、兰州—西宁、呼包鄂榆等城市群发展规划实施，建立健全城市群协调协商机制。加快出台实施天山北坡、滇中两个边疆城市群发展规划。指导省内城市群有序发展，提高一体化建设水平。坚持以中心城市引领城市群发展，推动一些中心城市地区加快工业化城镇化。
积极推动已在城镇就业的农业转移人口落户。继续加大户籍制度改革力度，在此前城区常住人口 100 万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上，城区常住人口 100 万—300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；城区常住人口 300 万—500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。
第四：简单的总结一下：
1：从政策看，2022-2023年不停出台各种宽松政策，但随着人口的趋势性变化确立，不可能再现楼市全面升温迹象。
2：学区房2-3年后会断崖式下调
学区房一边连着教育，一边连着住房。学区房过热反映出的教育资源不均衡问题。
学区房的出现是出生人口增加遇到了教育不均衡导致的，学区房的出现是发展问题，当下的政策基本集中在让更少的人更难获得优质资源，优质资源依然存在，比如西城、海淀的高中录取率依然全国最高。
最热炒的小学降温难免，特别是最近几年属于大部分城市入学高峰，但学位不足导致的顺位排序导致最优质学校入学难度加大。举例来说，西城的德胜区域已经出现了第一顺位溢出的现象，所以再买房未来几年也上不了对应学校。价格必然下调。
70-80后是享受了教育红利的一代人，所以更看重教育，也刚需。
出现学区房的基础是就近入学，对于当下大部分买学区房的家长来说，更看重子女教育，但注意了！
