行业动态
正所谓“买对一套房，胜过十年忙”。平时对房产知识多了解一点，以后在买房的时候就不至于被“坑”。今天就给大家讲一些房产中的冷知识，建议仔细阅读并收藏！
一 房屋种类划分
1 按照房屋产权性质：可分为商品房、房改房、经济适用房、房改经济适用房、房改集资房、限价商品房、解困房等。
2 按照规划用途：可分为车位、商业、住宅、办公项目等。
3 按照是否具有保障性质：可分为保障性住宅和非保障性住宅。例如保障性住宅有经济适用房，限价商品房，公租房，人才公寓等等。
点评：咱们一般说的房屋，指商品房，不同划分的房屋，在不同的条件下，也可以交易。
人才公寓是住宅
二 房屋当中的几个面积区分
1 建筑面积：包括阳台、挑廊、电梯等在内的，房屋外墙(柱)勒脚以上层高在2.2米以上的各层的外围水平投影面积。
2 套内建筑面积：包括套内使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积所组成的房屋面积。
3 使用面积：指房屋内实际能够使用的面积，一般按照内墙面的水平投影计算。
4 公摊面积：指某个产权人在共有公用建筑面积当中所分摊的面积。
5 实测面积：也称作竣工面积，指房屋竣工后由房产测绘单位实际测量后出具的实测数据。
6 产权登记面积：由房产测绘单位测算后，实际标注在不动产权证、不动产权登记簿和房屋权属上的房屋建筑面积。
点评：购房买房中，最在意的是套内建筑面积和产权登记面积，认真了解这两个即可。
三 房屋的“五证两书”
1 五证：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》。
2 两书：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
点评：对于购买期房的购房者而言，《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》尤为重要，表明所购房屋属于合法交易范畴;两书则可以作为商品房买卖合同的补充约定，是开发商向购房者提供对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。
购买新房要五证齐全
四 房屋楼层称呼
1 低层住宅：1-3层
2 多层住宅：4-6层
3 中高层住宅：7-9层
4 高层住宅：10层以上
5 超高层住宅：40层以上或者100米以上
点评：购房者常说的小高层指总高11层或者18层的住宅，常说的多层是指总高七层的步梯房。
超高层建筑
五 房屋交易过程中常见的税种
1 契税：在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种财产税。
2 增值税及其附加：包括增值税和增值税附加。增值税是以房屋在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税;增值税附加包括城市维护建设税，教育附加费，地方教育附加等三种税款。
3 个人所得税：指中华人民共和国对本国公民，居住在本国境内的个人财产转让取得的所得和境外个人来源于本国财产转让所得征收的一种所得税。
4 印花税：在销售、转让房地产过程中书立的合同、协议、数据等，应按照产权转移书依据的税目，由交易双方分别按照书据所载缴纳印花税。
5 土地出让金：即房屋性质由划拨转为出让时，应当补交的土地出让金。
6 土地增值税：指转让国有土地使用权，地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币、实物和其他收入检出法定扣除项目后增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋。
点评：一般购房交易中，涉及的是契税、个税和增值税及附加。契税跟房屋套数和面积有关，可以适当增减;个人跟取得方式有关，比如继承后出售需要缴纳20%;增值税及附加跟房屋年限有关。
房产交易税费繁多
六 如何判断房屋是否满两年，或者满五年?
1 购买的新盘或者二手房，经济适用房：以契税票填发日期或不动产权证等级日期判断
2 房改房出售：以房改房合同签署时间或不动产权证等级时间判定
3 房改经济适用房，房改集资房：以不动产权证等级时间判定
4 拆迁安置房：以拆迁协议签署时间或者契税票填发时间或者不动产权证登记时间判定
点评：这些时间的判定，无非是一个增值税的问题。然而，如果为了避免这个增值税，采取了不同的判定时间，所对应的缴税标准又是另一种计算方式。
满屋唯一免个税
七 经常所说的配套有哪些?
1 居民区组成要素：包括住宅，公共设施服务，道路和绿地
2 教育资源：托儿所、幼儿园、小学、中学
3 医疗卫生：医院、门诊所、护理院、卫生站
4 文化体育：运动场馆、居民健身设施、图书馆、文化活动中心
5 商业服务：百货店、大型购物商超、餐饮店、便利店、其他第三产业服务设施
6 金融邮电：储蓄所、银行、电信营业厅、邮电所
7 社区服务：治安联防站、社区中心、敬老院、居委会
8 市政公用：变电室、公共厕所、垃圾转运站、消防站、水泵房
9 行政管理及其他：市政管理机构、防疫站、街道办
点评：这些就是常说的周边配套，一般来说，基本关注点在医疗、教育和交通。
好地段一般指各种配套好
八 城市规模划分
城市的规模一般来说指城市的大小，有人口规模、用地规模、经济规模。常用是人口规模来衡量城市规模。
1 小城市：常住人口<50万
2 中城市：常住人口50万--100万
3 大城市：常住人口100万--500万
4 特大城市：常住人口500--1000万
5 超大城市：常住人口>1000万
点评：目前我国根据城市综合实力，房地产发展水平，把城市分为一线城市，二线城市，三线城市和四线城市。
