每年的六七月份，是物业费的“半年收费季”，最近，市民钱女士就被物业公司催缴物业费了，然而她并没有缴费的打算，因为“服务不到位”。“我家房子漏水，物业为何不管？我家水管坏了，为何物业不给修？”对此物业公司也大倒苦水，因为有很多人不知道物业应该提供哪些服务，因此导致业主家里设施使用出现问题也责怪物业，房屋漏水出现质量问题也质问物业等等，而物业公司的解释在业主面前却变成了“狡辩”。时报记者张玮
物业费包括什么？
曹志平律师表示，物业费又称物业管理服务费或物业管理费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序而向业主或使用人收取的费用。根据《政府制定价格成本监审办法》《物业服务收费管理办法》等有关规定，物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。另外，人员费用是指管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费，以及根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用。以上这些均属于物业费包含的内容。
哪些不在物业费
包含范围内
曹律师说，许多业主对物业费的认知都有一个误区，认为只要交了物业费，小区物业就什么都该管。其实，并非如此。小区物业提供是公共服务，服务范围是小区公共区域和公共设施设备，以下几个方面就不包含在物业费里。
不包括住宅内部设施设备的维修费用：也就是说，如果你家里的电灯坏了、水龙头坏了、马桶堵了等，小区物业是不会管的，因为这不归他们管，而且即使小区物业为你提供了这些维修服务，他们也是可以收费的。
不包括因建筑质量导致的种种问题而产生的费用：比如渗水、漏水、裂缝等，也是不归小区物业管的，但小区物业有义务替你向开发商反映，联系开发商来为你维修。这类的问题，维保期内由开发商负责，维保期外可以申请维修基金进行维修。
不包括小区业主共用设施设备的大中修费用，及重大部件的更新改造费用：小区业主共用设施设备的大中修费用及重大部件的更换改造费用也不包含在物业费里，但是可以申请维修基金解决。
如何确定物业服务费用？
如果钱女士所在小区业主委员会因广大业主对该小区的物业管理公司不满意，而决定重新与其他物业管理公司订立物业服务合同，在与某物业管理公司接洽的时候，业主委员会如果提出，原物业管理公司收费较高，能否降低收费？
曹律师说，在《物业管理条例》中，对于物业服务费用的收费并没有特别强制性的规定，只要遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，由业主与物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中进行约定即可。另外，该条例还明确，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。所以，只要不违反相关的收费规定，在合理的尺度内，是高是低取决于业主与物业服务企业最终协商的结果。
物业服务合同应包括哪些内容？
记者在采访中发现，在有不少小区业委会与物业管理公司订立的物业服务合同是由物业管理公司提供的，合同内容只规定了相关物业管理费，但是对于专项维修资金的管理和使用等均未在合同中约定，业主们看了后会感到很困惑。那么，物业服务合同究竟应该包括哪些内容呢?
曹律师解释说，根据《物业管理条例》第34条规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。具体内容应当包括，物业管理事项如物业共用部位的维护与管理，物业共用设备设施及其运行的维护和管理，环境卫生、绿地绿化管理服务，物业管理区域内公共秩序、消防交通等协助管理事项的服务，物业装饰装修管理服务，专项维修资金的代管服务，物业档案资料的管理。此外，物业公司的服务质量、服务费用也应包含在内。
对于物业服务费用，目前主要有两种计算方式：一是按照每平方米多少元来计算，二是按照每户多少元来计算。另外，在物业服务合同中双方的权利义务；专项维修资金的管理和使用；物业管理用房问题；合同期限，期限条款都应当尽量明确、具体，或者明确规定计算期限的方法。而在合同中，违约责任，即物业服务合同当事人一方或者双方不履行合同或者不适当履行合同，依照法律的规定或者按照当事人的约定应当承担的法律责任也要清楚写明。除此之外，物业服务合同一般还应当载明双方当事人的基本情况、物业管理区域的范围、合同终止和解除的约定、解决合同争议的方法，以及当事人约定的其他事项等内容。
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