春节过了，活蹦乱跳的兔年来了，希望在这新的一年，大家都能顺风顺水，收获满满。
2023年的楼市，注定不同于2022年，在各种楼市政策的助力下，济南楼市回暖，变的比较确定。当然我说的回暖，并不是整体房价大涨，而是楼市的成交会变的活跃，这主要是取决于供需的变化。
为了让大家对济南楼市有一个充分的认识，在2022年基础之上，我重新梳理一遍我对济南各片区发展的理解，将济南楼市划分为25个小片区，供大家买房之前了解、参考。
整篇文章对置业小白们非常有帮助，如果你打算近一两年买房，收藏备用不吃亏。很多人对济南的整体楼市还是没有很具体的认识，我就在地图上，逐个片区的给大家挨个梳理解读，聊聊我对各片区发展、房价的认识。
这9100多字的文章，帮助你理清济南楼市，让你对当下和未来几年的楼市发展有个初步认识和预判。
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我们济南的城市框架
我是2001年来济南上学，在济南近22年，的确见证了这个城市发展最快的22年。2005年毕业后，至今跟开发商打交道17年，积累到了一定的见识，对于2005年之后的商品房楼盘相对了解，同时各家开发商的做事风格、房子的优劣好坏也能辨别一部分。
2000年以后，随着经十路的全面拓宽通车，沿着经十路发展的脉络开始初现。紧接着2009年的全运会，以及后来济南市政府龙奥大厦的投入使用，经十东路、奥体片区的政务、商务氛围初步建立。
随着后续发展，高新区、奥体连成一片。2016年CBD规划落地，开启了持续7-8年的建设，到如今CBD中央商务区、奥体政务区、高新商务办公区、汉峪金谷商圈，四个片区构成东部最核心的城市中心。
“东强、西兴、南美、北起、中优”，东强的势头的确更顺势一些。
来到济南的新济南人，大部分在东部能找到工作，这边的就业机会多一些：产业、交通、人群、规划各方面都相对更现代一些。老城有济南的烟火气、底蕴文化，东城有最现代的商务氛围，各有千秋。
再看近几年改善置业者的置业趋势，开始向CBD、奥体、汉峪、高新、盛福等片区置换迁移。正是向东城核心区域靠拢，因为这边是“行政、商务、教育”新高地，这个区域是未来10年济南吸引力最强的片区，不管你信或者不信，很难改变。且还处于上升期，聚集、吸引力还会变强。
自2021-2022年，CBD、高新、奥体、汉峪、龙鼎大道附近优质改善盘价格持续飙升，不到两年时间，高达10000元/平米左右的涨幅，而且向上趋势还很明显。
再看一下我整理的 25个置业区域分布，未来近2-3年25个区域还有新房可售，今年科技城片区、济钢片区，将会有新楼盘入市。当然老城区还有零星的拆迁土地入市，但是这不影响济南楼市大的供应结构。
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东部是新房供应主阵地
如果你是有心人，可以数数二环东路以东在售楼盘数量，大概率占了济南的7成左右。
东部有大量的土地可开发，有大量的低价楼盘可选择。
济南的城市人口还会一直增长下去，可能最少还要增长10年，这十年新增人口流向东部的概率更大，向东发展的趋势的确不好改变。毕竟新济南人首先要解决的是就业问题，就近择业、置业。老城区挺好，但是年轻人的确不喜欢老房子，老城区的好房子真贵，旧房子是真旧。
济南改善房区域
现在的改善群体在东部置业主要购买区域：
1、CBD片区——
地铁、商业、办公、住宅，未来的济南新中心，这里将会最繁华。
在售楼盘可选择几乎没有了，中信泰富九庐、复兴国际中心、绿城深蓝广场，前两个绝对的尾盘阶段，且剩余均为精装价格3——3.8万，很快清盘。深蓝广场迟迟没有入市，可售房源不多，即便是入市，估计价格在4万左右徘徊。
现如今CBD部分住宅二手房已经可以交易，万科大都会、龙湖天璞、仁恒公园世纪，挂牌价格3-4万不等， 还有高税。性价比比较高的当属绿地IFC中央公馆的二手房，年前直播我也给不少粉丝推荐过，25000-28000的价格还算合理。
