唐冶北片区
14、唐冶片区——
绕城以外，但是房价却并不低于雪山片区，产业园布局不少，但是缺少强有力的产业支撑，还需观察各产业园的企业进驻情况。
住宅供应量进入尾声，在售楼盘不多，远洋潮起东方、高铁城、龙湖九里熙上、能建紫郡兰园。唐冶北片区还有大量土地未入市，包含大量商业、部分住宅地块。
唐冶片区有大量的租赁住房、保障房布局，对周边房价、教育有负面影响。
结论：片区规划不错，商务布局充足，未来有可能承接高新、CBD的部分商务办公外溢。但是随着高新区CTD概念提出，有可能会对核心区的商务办公外溢形成阻断，影响唐冶、雪山的发展。唐冶片区内住宅相对较密集，承接东部刚需置业群体，部分核心区域的外溢人口短期过渡置业。部分高价地的高低配的确鸡肋。可置业、不可追高。
15、神武、彩石片区——
神武属于2020年入市的新片区，在龙湖、金茂的带领下，片区楼盘销售风生水起。西侧有药谷、片区内布局各种产研院，吸收了部分预算低的刚需客群置业。未来壹号、龙湖青云阙、旅游路金茂府、绿城春月锦庐，容积率都比较低， 控制买入价格，自住不错。
彩石片区比较特殊，超算中心加持，住宅供应较少，且相对都是低密度，自然环境好，买房养老、投资居多，看好彩石，但是需要一定时间发展。彩石现如今，融创东山府、绿地御山台基本清盘；中铁城是老大难，产品真是一言难尽；今年鑫都的低密地块会入市，据说产品不错，实体展示，可以期待一下。
地铁4号线开工，对片区都是利好。随着部分企业继续外迁神武、彩石，片区会保持一定热度。
结论：两个片区都可以买入，且还有上升空间，但是不要追高部分产品，选择开发商要谨慎。彩石天花板大于神武，需要一定时间兑现。
16、孙村片区——
孙村片区我个人是非常看好的，孙村有产业、有很好的生态环境，同时有很多的低密社区。向南是彩石，经十东路，所谓的科创大走廊，超算中心等，未来肯定会布局很多的企业、研发中心等。
孙村当下在售的万科如园、烯谷国际中心、绿城桂语朝阳、海信彩虹谷、中海云麓公馆、济高海棠郡等楼盘，除了个别楼盘相对低密的改善定位之外，很多小区规划是刚需盘，小户型。个人认为，如果晚几年出让现在开发的土地，与经十路打通之后，产品做一下规划提升，这个片区低密住宅空间会好很多。
结论：部分刚需盘，11000-12000价格， 无风险。靠近围子山、玉皇山未出让地块不多，有改善片区潜质。另外彩石片区的发展、孙村片区的发展需要长远来看， 孙村要看彩石的发展， 彩石看超算中心还有东边那个产业园的落地投入使用，这个时间如果拉太长，那么孙村的上涨空间的确不好兑现。
17、郭店片区——
区位上的偏远，加上生态环境并无优势，决定了这个片区更多是地源性购房者置业，或者是预算的确偏少的刚需群体。
如果4、6号线未来在这里汇合，那么片区会承接部分刚需客户，否则，短时间发展空间会比较有限。
结论：地铁达、郭店成。（看现在4、6号地铁施工，难了）
孙村片区
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接下来聊聊西、北、南几个区域
片区想要突破发展需要产业支撑、需要对新济南人有吸引力，或者能让有钱人看得上，能吸引资金过去。
18、西客站片区——
西客站的发展时间并不算晚，济南西站于2009年7月12日奠基开工，2011年6月30日，随京沪高速铁路建成启用。经过整整12年的发展，西客站的吸引力还是偏弱，企业、工作机会并不多。
西客站10年间开发，地源性客群基本已经完成置业，这个片区未来的发展机会就是——济南国家医学中心，医学中心发展好，能给西客站片区带来重大利好，否则相对了来讲整个片区就是平衡发展，房价上很难突破。
结论：楼市供需平稳，价格波动不大，配套完善，房价低，适合在片区内工作人群，和地源性居民置业。
19、医学中心片区——
医学中心片区位于绕城高速之外，相对位置更偏西。想在这个区域买房的人无非两种：医学中心工作的行业内人群，片区内的拆迁地源性客户。
结论：医学中心能否发展好是关键，这也是整个西部产业升级的关键，否则真的很难有房价的上涨空间。
20、王府庄片区——
这个片区我去的次数的确少，片区内的唯一利好就是地铁1、2号线，除此之外很难找出像样的故事可讲。
完全的片区内居民置业，很难吸收外来人口购房。
结论：适合片区自住群体购房。
21、党家片区——
个人认为石房峪山隧道是一条东西分界线，而二环西路又是东西的另一条分界线。党家位于二欢西以西，这个片区尽管属于市中，但是却又很难与市中重点发展区域挂钩。
如果看绿地国际城的价格徘徊在14000-15000左右，那么党家的定位会更刚需了，党家应该算是地源性购房者为主，再加上预算有限的西部购房群体，市中国岳城、中海寰宇时代，11000-12000左右价格是很合理的。近期市中区将教育资源向这个片区倾斜，这样做是对的。相比历下区只知道让开发商掏钱签约，市中区显然是主动作为，为开发商解困。
结论：片区发展空间有限，且非新济南人流入区域，地源购房者 预算有限刚需购房者。
22、药山 泺口片区——
药山片区有很多厂房、物流园区，泺口附近更多的是做生意的小企业主，都属于天桥。这几年拆迁力度比较大，未来土地供应相对充足，需求也能激发。
片区的不足就是无法吸引更多的新济南人来此工作、置业，所以购买群体还是地源性客户为主。
对于片区居民来讲今年新入市的海信观澜、旭辉协宸熙岸，两个项目都不错，而且两个开发商以往已交付项目都比较良心，可以正常购买。
片区发展短时间内还是停留在城市更新层面，很难对片区外人群形成很强吸引力。不过北跨，让这个片区有了更好的概念，会吸引一部分购买力。
结论：片区发展相对比较平稳，城市更新对周边居民居住环境是一大改善，自住可以。
23、天桥老城——
北湖、三孔桥、汽车站等区域都属于天桥老城区，尤其北湖片区这几年拆迁、建设力度很大。
片区内置业者多为周边工作群体，俗称地源性客户，很难吸引西部、南部、东部客群在天桥置业。另外部分片区配置大量的安置房，这一点置业者要尽量避开。
天桥区这几年出让土地不少，在售项目不少，金地湖城风华、远洋胡印都会、中梁、君道历山启元、银丰国泰江悦等项目。可挑选靠谱开发商、好产品购置。
结论：片区以城市更新为主，对外部吸引力有限，上升潜力有限，优质项目比较稀缺：自住可买，最多保值。
24、和谐片区——
和谐片区，市中与槐荫区交汇，在售项目基本全部位于槐荫区，也属于城市更新集中片区。
区位优势明显，成熟、交通便利，周围购买力没问题，但是缺少拉升片区整体发展的新动力，说白了就是没有新鲜人口流入。
在售项目保利天禧、新城时光印象、远洋万和公馆、中海汇德里，供应量不小，挑选低容积率，口碑好开发商购买。
结论：和谐片区好似已经步入中年，依托老城积累资本平稳发展，再突破恐怕难度比较大。小高层卖23000房价相对正常，大高层最多21000，自住可以买， 我是看不到投资增值空间，最多保值吧。
25、市中二环南领秀城 南北康——
市中区关注度最高的片区，二环南是槐荫、天桥、市中区的二环南，生态环境、教育资源优势明显，吸引整个济南中西部片区置业者。
之前写过一篇文章可以再看看：济南市中区学区房不孤单！
这个片区原有三个超级大盘：鲁能领秀城、中海国际社区、华润公元九里，2022年市中万科城入市。现如今中海国际社区、公元九里售罄，购房者可选就是鲁能领秀城、市中万科城以及绿地新里城。
整个市中区改善购房者的选择很有限，为了孩子教育大部分人上车领秀城，毕竟环境不错，教育领先且确定。而注重产品、物业可以上车市中万科城，图便宜就是绿地新里城，三个在售楼盘各有自己优势。
市中区一直是济南发展比较领先的区域，基础比较好。看看市中区的人群结构就比较明显了：政、金融、国企事业单位居多。市中区的退休人群之前都是好单位，退休金也比较高。市中区底子厚，地缘人群也相对扎堆，所以二环南的学区房、豪宅有价格支撑，稳！
但是整个片区上涨空间，个人感觉比较有限，这一点短时间可能体会不到，拉长到3-5年再看。
结论：人群结构有支撑，房价中短期有支撑。
25个置业片区全部写完，相对比较笼统，供大家参考，具体到楼盘还需要具体分析。
小结：我们济南的城市发展很难说均衡发展，再加上地势、空间上的各种受限，诸多因素的制约下，城市一点点的向某个区域妥协发展。
资金去哪里、人去哪里，城市发展大方向就在哪里。有时候人去了，资金不到位，发展会很慢；有时候资金去了，人没跟去，这就是空城，与趋势发展背道而驰。
城市发展，肯定会考虑成本，投入产出问题，这也是济南老城更新难、慢，最大的问题。
