CBD挂牌二手房
在CBD置业有钱你就能买到，不少投资客的房子挂牌不少。小街区让很多终极改善还是有疑虑，适合片区内工作的商务人士。
另外的CBD北侧科技城片区，估计今年也该有土地入市了，这里必然成为改善群体置业的热点片区。定价参考CBD房价，不会便宜。
结论：CBD片区不一定成为济南房价最高的片区，但是一定会是房租最高的片区。
科技城片区控制性详细规划
2、科技城片区（CBD北侧）——
今年科技城片区终于有楼盘入市了，中信泰富、保利先后在片区内布局，另外今年还会有别的企业拿地。在CBD片区住宅基本售罄的当下，高新区核心区也基本没有新盘供应，不少改善购房者将置业意向转到科技城片区。
客观来讲，科技城片区的优势就是距离CBD比较近，其余的优势暂时就看不到了。土地出让价格高，绑定条件多，有点类似于CBD开发前期的住宅，食之无味，弃之可惜……
结论：2023年济南改善房市场会比较热，预测科技城片区楼盘入市价格不会低，单价可以按照30000元/平米预估，等有具体楼盘入市，我们再详细分析。
3、奥体（龙洞片区也在内）片区——
环境、配套、教育均不错，紧邻龙奥大厦、奥体中心，不可复制。
几乎没有在售新楼盘，各种单位宿舍很多，二手房也很抢手，价格今年又涨了。只有大华紫郡一个楼盘在售，产品还可以，片区内的香饽饽。
传言的锦屏家园拆迁，一直没有动静。如果真的能拆的动，引入一个靠谱开发商来规划开发，这个片区新房真能到5万了，到时候54321真的能实现。现如今观察，今明两年4321是没问题的。
缺点，不少房子产品相对落后，房价只能跟随片区发展以及稀缺性上涨。
结论：未来很长时间内，这里会房价都会保持高位，阶段性的东部房价制高点，济南楼市天花板在这里。长期看，部分楼盘的产品落后性，会影响具体房源房价。
4、贤文（高新、软件园也算在内）片区——
CBD、奥体、高新算是济南东部商务楼最集中的三个区域，高新核心片区同时也能享受CBD、奥体的配套服务。
在售楼盘：中建云境、珑悦府、颖秀华府，售价在26000-31000元/平米；另外新入市楼盘保利臻誉，价格在30000-35000元/平米。四个楼盘可售房源都不多了，2023年大概率还会涨点。大家对比珑悦府、颖秀华府的价格，比2022年初已经涨了一些了。
2023年7月份仁恒奥体公园世纪首批房子就要交付了，如果交付品质不错，那又会引领片区内部分楼盘价格涨一块。
高新区这几年教育突飞猛进，现如今东部置业人群比较喜欢置业高新区改善盘，部分高新次新房价格不比CBD价格低多少。未来这个片区的房价天花板应该是仁恒奥体公园世纪和龙湖天奕，二手房市场再一较高下吧。
结论：片区缺点，前几年的很多楼盘规划明显保守，高层、3室小户型偏多，未来这个片区的改善置换需求依然很大，尤其是四室改善房源。优点：底子好、人群、教育、商务配套都不错，未来1-2年，优质楼盘房源站稳3.5万/平米，奔向4万/平米，比肩CBD。
5、盛福片区——
历下区除科技城之外，那就是盛福还有大量土地可出让开发，位置尚可，距离CBD、奥体、高新商务区都相对很近。
但是这几年历下区教育比较拉垮，没有在盛福片区注入很好的教育配套、师资力量，导致整个区域教育被旁边高新区甩下，这一点我想历下教育局难辞其咎。
2023年在售项目中建星光城市、海信君和、招商滨河府、万科翡翠公园、绿城蘭园、银丰云玺、越秀麓端府、中电建国誉府、绿城海棠映月，9个楼盘同时在售，部分楼盘已经进入尾盘阶段。随着今年楼市放松，差不多、高新、汉峪无房可售，片区内不少楼盘房源售罄，片区楼盘成交流速会加快，价格微涨也属正常。
结论：改善盘的定位，教育能跟上，这个片区才能好过。还是坚持我之前观点，这个片区短期天花板价格不高， 25000左右，你买的越高，增长空间越小。还要留意高新、CBD片区二手房的分流。
6、汉峪片区——
经十路以南的生态环境不错，小汉峪、大汉峪片区有山体资源，随着这几年东部发展，这个片区成了改善群体比较喜欢置业区域。出则繁华，有汉峪金谷、奥体、高新区的商业配套，入则宁静。
这两年的汉峪片区扬眉吐气，一个山大瀚阳学校让整个大汉峪好几个楼盘房价涨了不少，但是今年看挂牌价格的确有虚高成分。成绩决定这片区的最终潜力，娃娃们好好学习！
汉峪在售品质楼盘不多了，海德堡、梧桐郡、柏悦府、济高云栖府，都进入尾盘阶段。有的楼盘产品落后卖成了现房，未来流通性很堪忧，谨慎买入。
位置、产品、学校，是房价最关键的三个因素，理性看待，不要追高。
结论：小汉峪的不利因素就就是凤凰路高架桥到底建不建，怎么建？大汉峪的优势很明显，环境好、安静，教育配套也不错。缺点也是有的：整个片区外围大高层也是偏多，居住密度比较高，且外围产品属于落后产品，挂牌量会激增。只有部分组团容积率比较低，所以各组团之间价差比较大。现如今住着90-120平米房子的改善群体，未来升级改善需求旺盛，是片区置换，还是跳出这个圈子，需要考虑清楚。
7、刘智远、长岭山片区——
历下区最靠东区域，随着核心区无盘可售，不少改善群体将置业区域延伸到此片区。经十路、凤凰路、汉峪金谷东区几个因素，再加上华为、联通要落地经十路沿线，让这个片区在2022年大放异彩。
刘智远的金茂、银丰在燕山学校的助力下卖的不错，二手房流通性也还可以，奥东新都二手房价格惨不忍睹。（去年学校开始有各种传言，暂不做点评）
在售楼盘银丰玖玺城、路劲璟悦府、旭辉铂悦府三个楼盘，各有自己的特色。2022年初，银丰玖熙城4期卖的很火，借势经十路、华为落地的消息。2022年下半年，路劲璟悦府卖得很火，现房，户型也不错，单价21000元/平米买小高层。2023年，银丰5、6期同时在售，再加上路劲璟悦府，片区流速不会差。
结论：衔接地带，教育是引子，刘智远有故事；长岭山片区随着片区配套晚上整体发展，未来会越来越好，但是要说房价涨很高有点难。从产品、教育、位置来讲，与盛福片区打平，靠近经十路的好产品，相对会更有优势。
8、旅游路港沟片区——
港沟比较特殊，行政归属上属于历城区，但是因为在旅游路沿线，随着城市向东发展，大小汉峪无房可售，再加上龙湖、仁恒两大品质开发商的布局，低容积率，产品好，吸引不少改善购房者关注。这个片区其实争议比较大，有人说环境好，有人说位置偏远，且教育短板比较明显。
这个区域自2022年才有楼盘入市，那就是龙湖云峰原著，2023年仁恒河滨城入市。幸亏是这两个品牌开发商用产品拉升这个片区的存在感，也让很多人对这个片区发展，多了几分期待。
