不过，珠花二手一副生机勃发的背后，真实的成交热度和一众楼盘一样：吃肉的是少数，观望的是多数。
首先，它的市场其实并没那么火。
3月份火速成交6套后，珠花二手房一夜入冬，4月以及5月都只成交一套，6月成交记录则降到了：
0。
另一个体现热度的数据是，我们从挂牌房源看，有三套房源挂牌时间已经接近一年，仍然无人问津。
82平三房单位，480万（5.8万）挂牌时间22年8月，近30日带看14次，近7日带看4次；
73平两房单位，455万（6.2万）挂牌时间22年11月，近30日带看14次，近7日带看4次；
89平三房单位，580万（6.4万）挂牌时间22年8月，近30日带看3次；
从最近5宗成交案例看，虽然成交周期很短，但调价次数多、调价幅度大，可见业主底气其实是不足的。
从成交记录看，南向最高5.8Ｗ一平方，北向最低5.1Ｗ一平方。
据中介介绍，以上都是不含税价，此基础上加7.8%的税费（增值税5.3，契税1，个税1） 1%的介费。
值得注意的是，珠江花城今年成交的二手房，小户特别抢手，尤其是89平小三房。
但是！
情报哥非常心水的89平横厅三房，目前二手市场未有房源放出，在售的都是89平竖厅户型。
内凹部分为89平横厅户型
据了解，这些房源在业主包税后，当前放盘价大概在520-530万，而新房同面积户型，则约530-540万。
虽然，两者价格相差不多，但比起未交楼的新房，业主更倾向二手房。
目前，500万左右的预算，在天河热点板块可买到的3房2卫很少，而珠江花城不少500万左右房源还是南向，比较稀缺。
假如真有心买入珠江花城，从过往成交记录看，二手房能砍价多少呢？
情报哥觉得，大概在50万左右。
我们不妨算一笔账。
珠江花城这个项目，最早是2018年开盘的。当时遍地双合同，暂且设定为五成首付。
当时，珠江花城的价格是：
84平均价4.3万/㎡
89平均价4.6-4.8万/㎡
73平均价4.2-4.3万/㎡
82平4.5-4.7万/㎡
139平4.9万/㎡
A1-113为4.6万/㎡
另外，当时利率约为基准上浮5%-10%。
业主从2018年至今，假如买89平米房子，总价409万，五成首付且等额本息的话，目前已还贷款67.3万。
换言之，89平的业主，底线基本就是房价 已还贷款，476万。
此外，各种税费，中介费等需要另外加，冲着砍价而来的话，可以瞄准这个数字来谈。
