聊什么呢？
一般情况下，完全外行的人进入一个楼盘的售楼处之后，是处于完全懵逼的状态。
所以，很容易被售楼员牵着鼻子走，这样的后果只有一个，就是你了解不到全面的楼盘信息，比如，哪个户型还剩多少房子，你喜欢的楼层到底还有没有？除了售楼员给你的报价，还有没有其他的优惠！等等这些，如果你对售楼处的运作机制完全不懂，就根本不知道从何问起。
因此，今天的话题有两部分，第一个就是，售楼处的运作机制是什么样的？
第二个是，进入售楼处之后，跟售楼员聊什么话题？
开始！
无论是国企还是上市公司，无论是大公司还是小公司，售楼处的运作机制，大同小异。先来说人员的配置。
最底层是售楼员：一般的项目开盘热销期，配备5-10名，主要任务是接待客户。
他们的权限：可以向客户推售全部可售房源，他们的可以给客户一定的折扣优惠，一般就是98折，99折。
上一级是销售主管或者销售经理：
他们的权限：给客户更大幅度的优惠，制定当期推售房源，可以对某些房源进行局部销控，制造市场的紧张情绪，销售经理统管整个楼盘的销售进度和房源销控，权限还是很大的。
如果你买房的时候，没有谈到销售经理出面，基本就是买贵了一点，因为除了售楼员手里的优惠，销售经理一般也会留出点余地，一般就是一个折扣。
售楼员手里没有的房源，销售经理手里不一定没有。售楼员做不到的，销售经理不一定做不到。
再网上就是营销总监：
营销总把控着整个楼盘的营销，包括策划和销售。营销总执行的是开发商高层的意志，在一定程度上就代表整个公司，如果买房能找到一个楼盘的营销总，基本上优惠已经到底了。
进入售楼处，买房者最关注的就是两点，价格和房源。
那么每个楼座的价格是怎样定出来的呢？楼盘的定价跟普通商品的定价还是有很大区别的，首先楼盘定价不能太高，要有市场依据，也不能太低，因为楼盘的成本很大，定价是一门技术活。
首先，策划部门要根据市场情况和本项目的定位，确定楼盘的整体均价。再根据各个楼座的关系和优劣确定各个楼座的均价。
其次是确定每一户的价格，对于高层来说，通常情况下，两头便宜中间贵，而同一楼层，则是东西打头贵，中间户便宜。上下楼层差每一层差值大约在5-30元不等。
制作价格表的时候，通常先做一份底价，这是整个价格体系的基础，任何人都不能突破底价卖房，包括老板。根据底价，再把优惠往上返价。给你呈现的价格表，就是含有各种优惠的价格。
跟售楼员聊什么？大体了解了售楼处的运作机制后，就跟大家聊聊怎么跟售楼员聊天。这个问题，可以逆向思维。我们可以先分析下售楼员是怎样想的。
看到一个客户，售楼员第一反应，就是他会从外表观察这个客户，然后思考这个客户会是什么样的购买力，会在潜意识里为他匹配一套房源。因此，如果你不主动去问，售楼员一般就会给你推荐一套他认为适合你身份的房子。
这个时候，一定要向售楼员表明自己的真实需求，比如，户型的面积，楼层的喜好，要先入为主，不要被她带跑偏。只有让售楼员了解了你的真实需求，他才会为你匹配房源。
一定不要问她还剩余几层，一定要说自己喜欢几层，喜欢哪个户型。
确定了楼层和户型之后，接下来的就是谈价格。
千万不要以为房子的价格是备案制，有政府监控，价格就很透明，其实不然，房子是大宗商品，一个点折扣就是几万块钱，所以，一定要在优惠上给售楼员谈透彻，因为你的坚持可能会分分钟省下几万块。
优惠怎么谈呢？
第一，售楼员会给你说基础优惠。这时候你听着就行了。
第二，她说完基础优惠之后，你要问，除此之外还没有别的优惠？她一定会说，我手里的优惠就这些，想要更多的优惠，除非找老板。其实不然，找他的上级领导就能有额外的优惠。
第三，上赶着不是买卖，放在买房子上也适用，一定不要表现出对房子很满意，一定要挑一些毛病出来，只有这样，你才有谈判的筹码，否则，她看你对房子很满意，你就会陷入被动。
第四，一定向她表明，除了这个楼盘，你还有很多备选，你是在多选一，而不是非这套房不要。
第五，明确你的诉求，要不到额外的一到两个点优惠，就回家考虑考虑。
怎样判断自己是不是买贵了？
上当地的官方房地产交易网，找到你的楼盘，找你的楼座和房子，点开后会看到你房子的备案价，一般来说，备案价就是这套房子最高的可售价格，但是为了安全起见，开发商不会将销售价格去做备案，都会备案的略微高一点，这样销售的时候，就可以名正言顺的打折扣了。很多地方政府都规定了价格的上线，同时也规定了价格的下限，那就是备案价下浮10%。
一般来说，买到备案价的9折，就是底价，因为再低就签不上合同了。
好了，本期就说这么多，有任何买房的疑问都可以留言或者私信，我们将一一回复。
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