近日，西安未央法院蔡文波法官调解了一起因“转租”引发的房屋租赁合同纠纷案。
2020年6月，原告张某与被告杨某签订房屋租赁合同，约定将一套毛坯房出租给被告，租期5年，租金600元/月。合同签订后，被告装修了房屋，并以1500元/月转租于他人。原告得知此事后诉至未央法院，要求解除房屋租赁合同，由被告支付违约金。
庭审中，原告坚持要求通过违约金“惩罚”被告赚取差价的行为。而被告则认为其有权将新装修的房屋转租。法官耐心释明房屋租赁合同的法律规定，原告终于认识到主张违约金需要双方事先约定或者证明自己遭受了损失，被告也认识到转租房屋需要经过出租人同意。待双方情绪缓和后，法官以实现双方利益最大化为切入点，展开“背靠背”调解，最终，双方达成调解协议，继续履行房屋租赁合同，原告同意被告转租，被告每年再支付租金2000元。
【法官说法】
《民法典》第七百一十六条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。现实生活中，很多人经常存在一个误区，认为自己承租的房屋可以随意转租，因为并不会损害房东的租金收入。但房屋租赁合同还涉及对合同签订方的认可问题，关系着合同能否按约履行、房屋状态的风险承担等因素。因此，房屋转租必须征得房东同意。
法官提醒大家，在房屋租赁过程中，出租人可在合同中明确约定是否同意转租及转租的条件。承租人可要求对方提供房产证或原始合同等材料，以确定对方是否有权出租房屋，避免引发不必要的纷争。
作者：贾媛丽（西安未央宫人民法庭 ）
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