本报记者 鹿杨
未来，租客向租赁企业支付的租金将纳入监管，租房更安心。昨天，市住建委会同市住房资金管理中心发布《北京市住房租赁押金托管和租金监管暂行办法(征求意见稿)》，首次明确拟将长租公寓住房租金纳入监管。单次收取超3个月租金的住房租赁企业，需将租金存入第三方专用账户，且租客可自行查询租金监管账户内金额。
防范租赁企业违规形成“资金池”
近年来，租房东的房再出租给租客的“长租公寓”，成为租房市场的重要组成部分。但一旦租赁企业陷入经营困难，不仅房东收不到租金，租客交的租金和押金也要不回来。因此，许多租客在租房时往往会担心租赁企业“跑路”而遭受损失。
记者了解到，征求意见稿的适用对象正是承租他人住房从事转租业务的住房租赁企业。将租金和押金监管起来，放进“保险箱”，就能从根源上消除住房租赁企业违规形成“资金池”，防范企业经营风险给租客造成损失。
至于市民个人直接出租房屋、通过中介出租房屋或企业出租自持房屋的情况，则不在租金监管之列。在这类模式下，租金要么由租客直接打给个人房东，要么打给作为“房东”的房屋开发商，而非中介机构，风险较小。
2022年，《北京市住房租赁条例》通过立法明确，在押金方面，租赁企业向租客收取的押金一般不得超过一个月租金，并应通过第三方专用账户托管；在租金方面，租赁企业向租客单次收取租金的数额一般不得超过3个月租金，超收的租金应当纳入监管。
此次征求意见稿作为上述条例的配套实施细则，对押金托管和租金监管流程、方式提出了详细要求。
月付或季付仍可直接交租
“长收短付”模式是此前租赁企业容易发生租金挪用风险的原因之一。随着北京住房租赁条例实施，一些大型租赁企业已逐渐转变为单次收取3个月及以内的房租。
在租房市场，3个月是比较常见的租金支付周期，涉及金额不会过大，时间也不算太长，能较好地保障租客权益。因此，征求意见稿主要对单次收取超过3个月租金的租赁企业提出了租金监管要求，须先将全部租金存入第三方专用账户。该租金监管账户由北京市住房资金管理中心开设并负责管理。
这意味着，如果租客是月付或季付，租金可以和以往一样交给租赁企业；如果是更长的付款周期，租客的租金将全部存入租金监管账户。其中，3个月租金部分会在一日内划转至住房租赁企业账户，其余租金按月划转，每次划转金额为一个月租金。
当租房合同到期或者解除，租金监管账户内仍有租金剩余时，需要由租赁企业在1个工作日内提出租金退还意见。随后，由租客在退还意见提出后的两个工作日内确认是否同意，如果同意，则按退还意见退还；如不同意，无争议部分将及时退还，有争议部分租客可通过协商、向中介协会提出调解，或诉讼、仲裁等途径解决，再由市住房资金管理中心根据结果退还。
租赁企业应公示托管监管账户
除租金外，押金安全也是租客们关心的话题。2021年，本市就发布了《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》，明确长租公寓押金由北京房地产中介行业协会建立的专用账户监管。此次征求意见稿，将管理专用账户的主体调整为在监管方面更为专业的市住房资金管理中心，托管和退还押金的流程与租金监管类似。
例如，小王向中介机构租住了一间一居室，需要支付5000元押金，这笔资金将存入第三方押金托管账户。待租期结束或提前解除时，由租赁机构提出退还意见。假设租赁机构认为小王破坏了房屋设施而扣除200元押金，小王也同意了这一意见，市住房资金管理中心则会向小王退还4800元押金，向租赁机构退还200元；如小王不同意这一意见，没有争议的4800元将及时退还给小王，存在争议的200元将在双方取得一致意见后退还。
征求意见稿还提出，押金在托管账户内产生的利息也归属租客，在退还押金时按央行活期利率一并返还。
如何确认自己的租金和押金存入了监管账户？根据征求意见稿，租赁企业应在经营场所、网络服务端醒目公示押金托管账户、租金监管账户信息。同时，租客还可通过住房租赁合同备案编号等信息查询本人押金托管、租金监管账户内金额。
如果租赁企业、从业人员未落实押金托管与租金监管要求，或存在经营风险，各区住建部门将暂停向该企业拨付账户内资金。
