江小亭/发自深圳
“先交订金锁定房号，等政策出来后直接转定金，整个过程随时可退订金”，近日，据深圳多位房地产中介机构人士于社群、视频号发布消息，称深圳龙华有住宅盘针对无购房名额客群可提前锁房。
据进一步了解，该操作方案主要针对还未达到购房资格（深户一年以上社保、非深户三年以上社保）的客户，购房者先缴纳5万元订金提前锁定意向房号，若明年上半年没有出台相关限购政策，购房者可随时退订金；若政策出台，购房者有名额购买，此前订金则直接转为定金。
针对中介们宣传的该盘购房新政，中房君也随即联系了具体项目方，但有关人员仅提到并不清楚有这回事。
上一轮新政效果有限
房企奇招频出
事实上，这并不是市场首次传出有关操作风声。
早于认房不认贷落地前，据中介告知，光明也有几个盘推出过类似政策，项目刚收完几个置换客户的订金，认房不认贷随即落地。不仅如此，在上一轮二套房最低首付“7变4”松绑新政前，亦有盘推出了所谓的对赌协议。
“据我了解，传出有这些操作的都是非核心区项目，就目前楼市氛围，即便政策松绑，楼市也不可能突然爆火，所以对于房企而言，没有任何损失；对于客户来说，唯一的好处就是可以提前锁定房源，但还是一样的道理，即便政策松绑，大概率也没有人跟你抢。”一房地产机构中介人士对此表示到。
“说到底还是房子去化难，只能想各种办法”该中介补充说道。
正如该中介所述，对于此次再度传出类似操作，暂不论真假，相关消息出现的背后，不容忽视仍是深圳新房市场整体较难去化的现状。
事实上，虽11月深圳接连搬出两条松绑政策，同月成交量也出现明显回升，但从多位奋战一线的开发商人士及中介/销售反馈来看，对楼市整体复苏的感知并不明显，且就上一轮新政效果的延续性大部分也表现出担忧。
据近日国家统计局发布的11月70城数据显示，深圳11月份依旧延续房价下跌趋势。其中新建商品住宅销售价格同环比分别下降3.1％、0.8%；二手住宅销售价格同环比分别下降2.5％、1.5％。据克而瑞深圳区域统计，一二手房价环比降幅已达年内最大。
无论新房还是二手房，以价换量趋势明显。
另外根据深房中协数据显示，截至2023年12月1日，根据四大行（贝壳找房、乐有家、中原、看房网）公开挂盘出售数据统计，全市共挂盘出售房源已达179997套（存重复房源，后同），对比11月1日统计的175001套挂牌房源继续增加4996套，环比增长率为2.9%。
“相较于进场，政策似乎更是成为出货窗口期”一中介人士针对当前情况表示道。
降价潮还在蔓延
不同于奇招频出，更为直观的降价仍是目前深圳楼市的“主旋律”，开盘9x折，甚至85折，各类特价房、工抵房等都已是基本操作，且就目前来看，降价的范围还在从相对外围板块进一步蔓延至更多区域。
近段时间，北站中洲迎玺的85折开盘可谓直接将片区房价从今年3月份超核中心入市时的价格直观拉下约15%；
首开盘的祭出高佣高折扣大招，周边项目虽苦不堪言，也只能忍气吞声或同样加入价格内卷；
但对于顺销项目而言，面对老业主的高位进场，大幅降价势必容易引发客诉，于是，包装后的“工抵房”越发于市场频繁上线。
这当中，不排除确实有房源为工程抵账房，但据某项目销售私下透露，大部分就是普通房源，甚至是客户想要哪一套，都可以包装成工抵房名义，包括在销售过程中也会强调与普通商品房无差别。不过对于购房者而言，如果是真实的工抵房，反而要额外注意产权风险，是否被抵押。
当房子卖不出去，房企又急需回血，自然是各营销花招不断。
“肯定不可能一直降下去，现在很多板块的价格都已经回到几年前，泡沫挤完之后自然也就是价格底，看中的好房源可以进场了，有些客户其实也已经开始抄底，看房和成交量都在慢慢上升”对于当下蔓延的降价潮，上述中介并不完全悲观。
出政策是必然？
政策效果或进一步下降
如此背景下，一直以来，市场有关新一轮松绑政策的讨论便不断，内容也主要集中于上述有关购房条件的松绑，包括深户3年社保改1年，非深户5年社保改3年；以及分区域解除限购。
“鉴于目前深圳楼市仍然还在低迷通道，我觉得后续再出一些政策是必然，因为市场萧条不光是对房地产本身有影响，对整个经济都是严重影响，但具体什么时候出哪些政策，就不好确定了。”对于后续深圳楼市的政策情况，中国城市经济专家委员会副主任宋丁持相对肯定看法。
“如果有政策，大概率会是整体条件放松，像社保年限调整，增值税5改2或5改3之类，相比之下，分区域解除限购可能性不会太大。”一可房企人士对当前市场流传的限制松绑表示道，并同步提出期待可以尽早迎来新政。
不过在广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，因上一轮政策放松才过去没多久，就年前来看估计很难会有新一步的动作。
“没有这么高频率出台的，要出台的话也得等到2024年，一方面会担心出了以后没效果，反而对于预期形成更大的打击，另一方面，我认为从需求端刺激大家去买房加杠杆，这种政策的效果本身也在明显下降。”李宇嘉进一步分析道。
