前 言
承接上期，上期专业研究以“承租人视角”分析如何适用租金减免政策以及非国有房屋租金如何减免的问题。疫情和防控政策不仅影响承租人，出租人以出租房屋的利益必然也会因疫情受到影响。因此我们不仅要关注到承租人的困难，同样也要对出租人予以公平的对待，这才是社会法治应有的温度。
本期即以“出租人视角”对出租人关心的“承租人退租”与“租金减免的尺度和可拒绝减免情形”两大问题，以真实案例为依据做专业分析与研究。
出租人困惑一
承租人以疫情为由解除合同，出租人必须接受吗？
疫情期间，房屋租金带给承租人的压力可想而知。承租人多以“疫情不可抗力”为由主张合同无法继续履行并单方要求解除租赁合同。但出租人在疫情期间同样受到损失，如承租人退租，损失将继续扩大。疫情下出租人如何合理的保护自身权益？能否不同意承租人解除合同的请求？以下摘取部分案例予以研究。
纵观上述案例和事实情况，笔者总结了以下几种疫情期间房屋租赁合同的解除情形并作法律分析：
（1）承租人因疫情或者疫情防控措施导致经营困难、收入大幅下降无力支付租金
承租人解除合同必须依照合同约定或者法律规定（如不可抗力或法定解除权利等）。一般情况下，疫情和防控政策会对正常经营的企业造成影响，如营业收入大幅降低、无法正常开展经营等情况，但如仅仅因疫情导致经营困难，一般不构成不可抗力。这需要综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响判断。
因此，承租人仅因疫情导致经营困难为由要求解除合同的（注意：是解除合同而非减免租金），法院基本不会支持；如承租人擅自单方退租，还需承担房屋占用费、违约金、恢复原状等责任。
（2）租赁合同约定，因疫情影响超过x个月的，承租人可以解除合同
根据意思自治，双方可在合同中约定，若租赁房屋所在地出现疫情或疫情防控措施到达一定程度（一般为2个月或其他情形），承租方有权单方解除合同。在条件达成时，承租人即享有解除合同的权利，出租人与承租人按租赁合同的约定处理即可。
（3）承租人因非疫情影响的其他原因（如自身资金链、经营不善、疫情前已拖欠租金等问题）要求解除合同的
承租人因自身经济困难、经营不善等原因违约或早在疫情或防控政策发生之前就已经拖欠租金，却以受疫情影响为由请求解除合同。此时其解除合同的请求不会被支持，同时还将被认定为承租人违约在先，判令向出租人交纳欠付租金、违约金、利息等等。
笔者建议：通过上述几种情况可以看到，出租人在与承租人协商退租时，可依据承租人退租的真实原因、经营困难的程度以及与疫情之间的因果关系进行判断。对于承租人确因疫情原因提出的合理请求（减租、免租、缓交等），给予一定程度的理解；对于承租人以疫情为借口的退租、免租请求，应当严格依合同履行。
出租人困惑二
租金减免政策环境下，如何维护己方利益？
（一）国有房屋出租人
为减轻服务业小微企业和个体工商户受疫情冲击等不利影响，国务院及北京市政府先后出台了一系列针对承租国有房屋减免租金的政策文件（本轮疫情租金减免政策解析详见前篇文章）。承租国有企业房屋的，北京疫情严重区域免除承租人6个月的房屋租金。在此政策下，出租人是否必须按政策减免租金？
笔者梳理查阅大量案例，绝大部分案例均支持符合条件的承租人按政策要求减免国有房屋的租金。但对于减免租金政策的定义，法院也认定不具有强制性，故仍有少数案例，会结合政策意见以及个案的事实情况，酌定不按政策要求减免租金。
笔者建议：对于国有房屋的业主，执行租金减免政策是作为国有企业社会责任的体现，但不排除承租人确有因政策获利或个案特殊情形的情况，对此也有权予以灵活处理。
（二）非国有企业房屋出租人
针对非国有企业房屋，笔者在上篇专业文章中已做相应分析：租金减免非强制性要求，但确因疫情影响导致经营困难、租金支付困难和经营受阻的承租人，依据公平原则也是可以缓交、减免一定租金的。
司法审判也非一概而论对承租人的请求予以支持，毕竟新冠疫情下出租人也是受损者，公平原则不仅适用承租人也适用出租人，承租人提出的不合理要求，法院也会予以驳回。
笔者建议：通过上述案例和笔者代理案件经验，将常见的承租人不合理要求和情形提炼如下，供出租人参考，依法维护自身权益：
（1）出租人已同意缓交、减免一定期限的房租，承租人仍不支付租金的；
（2）承租人在疫情发生前已欠付租金，疫情发生后以疫情影响为由要求减免租金的；
（3）承租人未经协商、通知等合理方式沟通，即擅自单方退租的；
（4）实际经营业务受新冠疫情或防疫政策影响不大的；
（5）经营困难实际系自身经营策略或资金链或其他原因导致，而非疫情原因的。
结 语
在新冠疫情影响下，全社会都对抗疫工作作出了牺牲与贡献，租赁合同双方都是受损者，更应相互理解。如发生租金纠纷或经营困难的情况，期待双方友好磋商、相互体谅、共渡难关。
本周五19点（2022年6月17日），笔者将进行“商业用房租金减免焦点九问九答”直播活动，以租赁双方双视角为基础对大家最为关心的问题作答，欢迎观看提问。
附：上述案例依据的部分相关法律法规名称
《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》
《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》
《中华人民共和国民法典》
《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》（发改投资规〔2020〕734号）
