老王和老李在2019年5月25日签订《房屋租赁合同》，约定老李将厂房租赁给老王使用，免租期一个月。2019年9月25日，双方又签订《租赁厂房交接单》，将厂房正式交接给了老王，租金从2019年11月10日起算。
免租期内还要支付使用费？
然而，老王商业眼光欠佳，生意一直亏本，租金只支付了几个月就不付了。老李无奈，将老王起诉至上海奉贤法院，要求老王支付欠付的租金合计1458333.33元、免租期内的租金（占用费）256250元，水电费228115.17元及利息。
老王则辩称，当初他跟老李约定了一个月的免租期，这一个月的租金不应支付。另外受疫情影响，他的生意不好做，才影响了租金的正常支付，希望法院酌情减免部分租金。
上海奉贤法院民事庭副庭长林庆强主审该案。根据庭审查明的事实，本案争议焦点为：老王是否应当支付免租期内的占用使用费？房屋占有使用费是否因疫情予以酌情减免？老王是否应当承担逾期付款的利息损失？
经查明，涉案厂房没有建设工程规划许可证或房屋产权证，属无效合同。因此老王应当及时搬离，返还租赁厂房，并参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。
针对争议焦点一，虽然双方签订的《房屋租赁合同》约定免租期为一个月，但2019年9月25日原、被告进行房屋交接时，明确约定租金从2019年11月10日起算，双方以实际的合同履行行为变更了免租期的约定，即免租期延长为一个半月。因涉案合同无效，双方约定的免租期亦应无效，老王应当支付该免租期内的占有使用费。上海奉贤法院综合考虑案件实际情况、房屋使用年限及双方对于合同无效的过错程度，酌定老王需要承担部分免租期内的占有使用费。
针对争议焦点二，被告辩称因受疫情影响，要求适当减免租赁费。对此，涉案房屋用于商业用途，疫情没有影响被告实际占有使用房屋，亦无证据证明疫情导致其经营收入产生重大减损，故被告的抗辩意见，法院不予采纳。
针对争议焦点三，房屋交接后，老王应当及时支付上述欠付的款项，并赔偿因逾期付款给老李造成的损失，老李主张以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付利息损失并无不当，法院予以准许。
最终，上海奉贤法院判决老王支付老李厂房占有使用费1287500.33元（扣除保证金）和免租期内的占有使用费70000元；支付水费、电话费、电费等共计228115.17元；同时，支付以1585615.5元为基数，自2021年3月10日起至实际履行之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算的逾期付款利息。
法官说法：
根据最高法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
在租赁合同案件中，关于免租期的约定比较常见。若合同有效，因合同解除导致免租期的损失可以通过履行利益的损失来弥补。但是如果合同无效，在没有合同履行请求权的基础上，免租期的占有使用费如何界定？如应当支付免租期的使用费，通过何种方式请求呢？
为了顺利地履行租赁合同，一般房东会给予承租方一定的期限用于装修、搬家、培养营商环境等，这段时间内不收租金，视为免租期。因合同无效，占有使用费的支付不再是一种履行利益，而变成信赖利益或所获利益的返还，属于缔约过失请求权或者不当得利请求权。
免租期条款在合同无效时，也应当然无效，但从缔约角度看，免租期的占有使用费也是一种缔约成本，在双方均有过错的前提下，不应由出租方全部承担。
合同无效后，基于合理的信赖，承租人应当支付占有使用费，而免租期条款因合同无效而丧失效力，客观看仍属于出租人的损失及承租人的获利，承租人应当予以返还。
来源：周到
