现在天樾九章沿袭湾系产品特点，采用现代时尚的设计风格，高端的玻璃幕墙，颜值很高；项目配建2000平会所，创新性地在两个社区之间设计艺术商业街区。
首开1.8万/平的均价简直捡漏，大盘低开高走的惯性，后期涨价无疑。
碧桂园天玺湾
碧桂园天玺湾位于鸿园片区贾鲁河畔，是鸿园片区唯一可以与香麓湾媲美的河景房。
项目占地66亩，规划了6栋16层小高层和6栋9层的洋房，全部精装交付，据说装标仅次于豫府。
作为碧桂园“天”字系产品，项目在产品打磨上很用心，项目负责人对质量管控很严，交标很高；外立面采用玻璃、真石漆和金属搭配，简约时尚，颜值很高。
天玺湾设计有76平小户型，打破了项目改善的纯粹性；但是瑕不掩瑜，鸿园片区的大区位加上临河低密的小区位，天玺湾后期升值有把握。
惠济区
招商美景雍瑞园
招商雍瑞园是今年郑州房市的最后一个惊喜。
雍瑞园位于黄河迎宾馆以北，地块本身就有极强的稀缺性；容积率1.49，规划16栋6层洋房，是主城区难得的低密、纯洋房社区；主力户型125平和143平，再次圈定人群，居住氛围相当纯粹。
优秀且稀缺的各项品质，是招商雍瑞园的核心价值，也是后期产品升值的关键，加上招商物业为项目兜底，这个项目几乎没有短板，是今年最大的潜力股。
滨河国际新城
绿城明月滨河
在滨河国际新城，如果说康桥美庐湾和亚新海棠公馆是两杆大旗，将来绿城明月滨河就是第三面旗。
绿城明月滨河是绿城继百合公寓后回归主城的首个全资项目。
项目规划了22栋16-17层的小高层产品，是滨河首个纯小高层社区，居住舒适度优于高低配。
没有高低配，才能达到楼间距30—80米的尺度，也才有余地规划4个大阳光草坪，6.7万方的园林景观和室外会客厅，这都是后期跑赢其他项目的加分项。
明月滨河采用绿城经典的二代高层产品设计，颜值在线；2T2，3.1米层高，77%—81%的高得房率，全屋精装交付；还有绿城首批智慧社区和绿城物业，都是业主生活和项目升值的保障。
亚新海棠公馆
公馆系产品原本就是亚新集团的TOP级产品系，亚新海棠公馆又几乎可以看作公馆系产品中极具代表性的作品，当时顶着巨大的市场压力卖到2万 /平，被称为区域CEO盘。
其实海棠公馆的高价格还是有着强大的支撑基础的，不仅有一路之隔的郑州外国语学校经开校区的优质配套，还有产品力的自身硬支撑。
该项目交付效果相当不错，迎来好评如潮，无论是房子品质、园林景观还是规划设计，业主都相当满意，交房当天还送来锦旗。
小区配备将近3000平米的私人会所，洋房1T2；200平的户型设计也很不错，中西双厨，主卧大套里步入式衣帽间、书房、阳台都安排到位，而且赠送率高。
中原区
昆仑望岳
昆仑望岳是西郊神盘。
想当初一期1.4万/平遭疯抢的场面，非全款、托关系根本进不去售楼部，给中原区人民带来巨大震撼，很多人因没有抢到房子而后悔；交房后房子品质、小区设计效果非常出众，被称为西郊第一品质改善盘，没抢到房子的人更后悔；看着当初1.4万/平的房子，现在已是2.5万/平，更是恨不得把大腿拍烂。
昆仑望岳一期口碑真的是炸裂，所以二期出货很顺畅，尽管项目只有30亩地、只有3栋楼。
昆仑望岳二期在一期产品基础上做了升级，比如挑高大堂、下沉式景观、架空层等。
9月份二期示范区开放，小区新中式精装大堂设计，进口石材铺装；已开放的景观示范区造景布景效果很好；架空层部分也有呈现。
整体来说还是优秀，在一期的基础上做的更精细。
现在来看昆仑望岳一期的效果其实一般，但是由于高性价比和产品稀缺，升值速度和幅度超乎想象；二期产品比一期有升级，中原老城改善仍是稀缺，所以二期依然具有很强的价值潜力。
二七区
郑州华侨城
郑州华侨城是二七新区为数不多的放心盘。
二七华侨城的核心卖点、也是以后升值的关键点在于它的文旅配套：依托金水河打造的三带五园九中心。
虽然郑州文旅地产多暴雷，但是华侨城本身是做公园起家的开发商，而且拥有丰富的旅游地产开发运营经验，是有实力完成整个项目落地的。
目前，二七华侨城已建成落地约60万方实景公园，也已经成为周边人们休闲娱乐必选项，节假日带着家人游玩打卡的人络绎不绝。
文旅项目一般不能碰，但不是不能碰，关键看开发商。以前郑州有很多开发商站在文旅风口抢占地盘，但是基本都缺乏经验和实力；以二七华侨城目前的落地速度和开发商实力来看，这个项目比较稳定，值得信赖。
回到住宅产品上，商品房设计也很不错，尤其是120平四开间朝南户型吸引了不少首改客户。
以后随着文旅配套有序落地，项目还有很大升值空间。
02
房价不如今年楼盘
郑东新区
瀚海晴宇
瀚海晴宇是今年最惨楼盘，如果继续不作为，未来只会更惨！
720一场暴雨，彻底冲垮了瀚海晴宇作为豪宅的尊严：400多辆豪车泡水，业主保守估计损失达5亿以上，物业不作为，消极善后，小区陷入瘫痪。
小区最高时售价达到4万/平，一场暴雨过后房价至少下跌1万/平，如果按现在物业管理和服务水平，未来这个传奇的高端楼盘也许还会继续走低。
中原区
世茂璀璨熙湖
世茂璀璨熙湖是常西湖新区知名的改善盘，价格也是区域天花板。
2018年凭借规划中的外国语学校和九曲莲湖，高层卖到1.55—1.7万/平，洋房卖到2.2万/平左右。
如今三年过去，一期交房效果不佳，曾引发业主维权；原规划中的湖不见了，学校也没有完全落实。
最关键的是，项目卖到三期，明面儿上维持着高层1.6万/平的价格，私底下时不时冒出1.45万/平的特价房，还送车位。
湖景没了、价格也降了，一期业主心里该是啥滋味？
常西湖新区看规划的话，陇海快速路以南改善属性确实是优于北部，但是南部成熟速度比北部慢了不是一星半点。
不是不相信常西湖新区的规划，只是新区发展成熟都需要时间。世茂璀璨熙湖后期不提升品质的话，价格还有的降。
二七区
佳源·名门橙邦
佳源·名门橙邦目前均价1.45万/平，特价房1.35万/平，2019年首开均价1.55万/平。
佳源·名门橙邦已经无力吐槽，前期烂尾，佳源接手之后也是风波不断，今天村民堵门了，明天股权变更了，后天听说又要跑路，房子不用心去盖，丑闻闹了一大堆。
虽说工地施工还算正常，但是能撤出翠园，谁知道有没有撤出橙邦的那天？
前期已经购买的业主祈求交房就行，后来者真心不建议冒这个险。
这样问题一大堆的楼盘，从开盘到现在已经跌了1000元/平了，是否能顺利交付先打上问号，即使交付了，价格顶多维持现状。
鑫苑远洋臻园
鑫苑早已不是当年让河南人骄傲的鑫苑，远洋还是那个始终没能在郑州打响的远洋。
鑫苑很早就陷入资金链紧张的传闻，拉来远洋共同开发臻园，据说也是出于资金的考虑。
但是在郑州，合作开发的项目大多都不太顺利，更何况这俩开发商一个是远洋，一个是鑫苑呢？
这样的项目，别奢望涨价，祈祷顺利交付吧。
管城区
正商生态城
正商生态城位于管南南四环外，距离绕城高速不到2公里，说是南龙湖的楼盘都不违和。
正商生态城的核心价值有两点：生态环境和小李庄火车站。
生态环境是好，但是作为刚需大盘，最重要的是生活、是通勤、是配套，生态环境反倒是最不重要的置业因素。
小李庄火车站，是生态城立志做TOD项目的关键依托，先不说这个火车站什么时候落地，就算落地了，想要复制郑州东站的神话几乎是不可能的。
四环外的项目，前面三环到四环间还有大片空白没有填充，填充期间，如果想要走量，只能靠低价、降价。
最近生态城推出7号院产品，同时整个项目改名叫做乐活新宿了，正商也开始玩概念。
7号院规划了7栋高层、2栋商业和1所幼儿园，户型面积为130平和140平，偏改善。
在刚需区域做改善盘的命运如何？二七新区四环外的昌建翡翠苑和旭辉有园已经做了尝试，结果就是特！别！难！卖到现房也没卖完。
荥阳
中丞时代天境
应该有很多人没听过这个楼盘吧？
中丞时代天境，在郑州存在感比较弱的洞林湖片区，一个存在感更弱的项目。
说开发商，名不见经传，负面新闻倒是不少；
说产品，外立面和户型设计都比较落后，没有亮点；
洞林湖本身没太多关注点，周边又有新田、万科等知名度更高的开发商，中丞时代天境一直不太好过。
这样的项目本身价值就不太大，未来更不用想。
新郑
建业蓝海郑风
建业蓝海郑风选址就很尴尬，不在郑州，不在港区，不在南龙湖，不在任何一个看起来有希望崛起的新区。
而是位于南龙湖南、新郑新区北，郭店附近。
周边都有什么呢？好想你，中德产业园，另一个很尴尬的项目航美智慧城。
蓝海郑风的规划很高端，5大主题园林、植物园、运动场、康养中心、社区医院、学校、会所等等等等。
如今郑州不缺这样的大盘了啊，它们在管南、在二七新区、在港区、在雁鸣湖片区，尚且在主城范围或者城市发展主方向上，都已经困难重重了，更何况在这个新郑不知名的小镇？
没有区位和城建政策的驱动，别说涨价，项目能落地就是奇迹。
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