8年总共还款46.74万元，其中房贷利息为27.61万元，本金只有19.13万元。剩下12年还需要还本金50.87万元，不过只需要利息19.23万元。
从以上数据可以判断，前8年基本上没有还多少本金，大部分都是在还利息，这就是等额本息还款的特点，前期利息的比例非常高，当购房者想提前还款的时候，发现本金根本没有少多少。如果选择等额本息的还款方式，还款时间接近一半的时候，基本就不建议提前还款。
因此对于选择等额本息还款的购房者，如果还款时间已经接近一半的时候，其实提前还款就已经变得不划算。一般情况下，购房者如果选择等额本息的还款方式的话，最好在前5年就把贷款结清，这样就不用承受太大的利息亏损。
当然如果购房者有提前还款的打算，笔者可以给购房者2个建议：
1、尽可能选择等额本金还款方式，如果有提前还款能力的话，自然可以承受等额本金前期的还款压力，而等额本金前期还本金比例相对比较高，比较适合提前还款。
2、尽可能提高首付比例，房贷利息多的根本原因就是本金比较多，如果贷款60万需要承受60万的利息，那么贷款20万就只需要承受20万的利息。虽然多数人都会选择30%的首付比例，不过笔者建议那些经济实力强同时有提前还款打算的购房者，尽可能去提高首付比例。
尽管按揭买房的房贷总利息非常高，但是客观来说，这是国家给很多人提供的一个福利，如果真的不能按揭买房，相信大多数家庭都不能拥有属于自己的房子。而那些有能力全款买房或者提前还款的购房者，也应该根据自己的实际情况来选择最适合自己的买房方式以及还贷款的方式，争取不要再白白“送钱了”。
结语：
结合上文中的分析，如果还款时间已经超过贷款年限一半的时候，基本上没有提前还款的必要，最后一半时间产生的利息相比本金真的非常少，合理利用还款本金，基本上能获得比房贷利息更高的收益。
不过不建议做高风险的投资，在背负银行贷款的情况下做高风险投资，属于是杠杆投资，普通人很难承受这样的风险。利用这些本金做一些比较稳妥的投资，也能获得非常不错的收益，基本上可以覆盖房贷利息。
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