顾某系华庭小区内某单位的业主，自2011年购买房屋后一直未办理交房手续，也没有实际入住，在缴纳了2013年至2016年9月的物业费后就一直拖欠未付。华庭小区物业公司近日以顾某结欠多年物业费为由向法院提起诉讼，主张要求顾某支付自2016年10月起至2018年7月的物业费31046.06元。案件审理过程中，物业公司表示其已经于2013年11月向顾某寄送了交房通知书，但顾某一直没有前来办理交房手续。那么，未入住的房屋要不要缴纳物业费？
法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。物业公司与顾某之间订立的《前期物业服务协议》及《临时管理规约》合法有效，双方均应当按约履行。本案中涉及未交房情况下业主是否需要缴纳物业费的问题，《物业管理条例》第四十一条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。对此应当如何理解适用，法院认为，未交付物业买受人的物业应当区分两种情况而论，第一种情况是经建设单位通知，或者有其他证据证明买受人已知晓交房事宜，因买受人的原因一直未予交付的，此种情况下未交房是由买受人导致的，买受人应当自约定的交房时间起向物业单位支付物业费，不得再以房屋未交付为由拒付，或者买受人已经开始支付物业管理费的，不得再行反言以房屋未交付为由拒付物业费；第二种情况是建设单位未通知买受人交房事宜，因建设单位或者物业单位的原因一直未予交付的，则买受人可以不支付物业费。本案中，法院查明顾某虽一直未办理交房手续，但结清了2016年9月30日之前的物业服务费，其付款行为应当认定为其自愿接受了《前期物业服务协议》及《临时管理规约》中约定的付款条件，且本案中没有证据显示未交房系物业公司的行为所致，故顾某没有理由拒付物业费。
法院依法判决顾某于判决生效之日起七日内向物业公司支付截止2018年7月31日的物业服务费及车位管理费合计30632.88元。
在一些新小区里，人们会有这样的疑问：如果我购买的房屋没有实际入住，要不要缴纳物业管理费呢？
回答这个问题我们首先要看业主与物业公司订立的《前期物业服务协议》及《临时管理规约》是如何约定的。以本案《物业服务协议》为例，该协议载明“业主应于房屋销售合同约定的交付日期的次月起按月缴纳物业服务费”。那么，未办理交房手续，是不是就不用缴纳物业服务费呢，并非如此，这里分三种情况来说：第一种，如果物业服务企业已通知业主办理交房手续，因业主原因未前来办理的，仍应缴纳物业服务费；第二种，没有办理交房手续，但业主已经开始缴纳物业服务费的，不得再以未交房为由拒付物业费；第三种，因建设单位或物业公司方面的原因导致迟延交房或未及时通知业主办理交房手续的，业主不负担交房之前的物业费。
以上解答了人们对于没有实际入住房屋是否要缴纳物业费的疑问，那么，未入住的情形是否对物业费的缴纳毫无影响呢，《无锡市物业服务收费管理实施办法》第十一条第四款规定，经业主书面告知，物业公司确认后可以按规定标准的70%交纳，但减免最长期限为24个月。
供稿单位：锡山法院
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