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引言
《建筑工程建筑面积计算规范》（本文简称建筑规范，生成“建筑面积”）发布实施至今10多年（05版和13版），《房产测量规范》(本文简称房产规范，也生成“建筑面积”，本文简称“房产面积”)发布实施至今近20年（00版），两种规范中所称同一“建筑面积”定义不同、算法相异，同样一栋建筑物按照建筑规范与房产规范算下来数值不一样，这是业界长期熟知更广为业内外疑惑、诟病的，始终有“为什么不能统一？”的问题。建筑面积、房产面积的来由怎样？国际上是怎样的？为什么长期保持各行其道而不去统一？如何看待、规治？本文试以辨析。
01
建筑面积和房产面积的定义与功用
1.1 建筑面积
建筑规范中建筑面积的定义是建筑物（包括墙体）所形成的楼地面面积，是一个表示建筑物建造规模、体量大小的数量指标，也是以平方米反映房屋建筑建设规模的实物量指标。建筑面积是建设工程领域一个重要的技术经济指标，对于考核建筑设计、施工、监理等的工作量、劳动量、消耗量及建设产值等具有基础、标尺意义，也是国家建筑业、房地产业宏观调控的重要指标。建筑规范总则指出：“为规范工业与民用建筑工程建设全过程的建筑面积计算，统一计算方法，制定本规范。本规范适用于新建、扩建、改建的工业与民用建筑工程建设全过程的建筑面积计算”。
建筑规范源于原建设部发布的《全国统一建筑工程基础定额》（GJD-101-95），自50年代发布首部传统建筑定额中本就有一建筑面积计算规则，服务于工程预算、工程造价的计量、计价，如定额中垂直运输费、脚手架、楼地面面积、超高增加费等的计量计价。建筑面积作为工程造价计价依据历来统一、稳定、周全，而工程计量计价又建基于工程设计、施工、监理及验收作业的资源投入与产出的衡量。因此，建筑面积是基于生产者衡量产品资源投入及其成果产出的标尺来定义与发挥功用的，这是自建国后建设领域国家计划、规划、设计、生产、验收等一系列环节一以贯之、统一规定执行的，是反映建筑物建造规模的一个基础技术参数，具有行业、专业、生产、投入考核、产出评定特质，这是建筑面积的根。建筑面积是建造物产品的实物丈量结果，宜遵循只要能上人的楼地面、楼地板，包含建筑承重、维护结构所占面积在内，无论其使用功能（居住、交通、楼梯间等）如何，均予计算。
1.2 房产面积
房产规范中也采用建筑面积，其定义是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.2m以上（含2.2m）的永久性建筑。此建筑面积是为房地产权登记、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费、土地征收、城市更新、历史遗留房地产问题处理等活动，以及为村镇规划建设提供数据及资料所用。房产规范总则指出：“本标准规定了城镇房产测量的内容与基本要求，适用于城市、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业单位及其毗连居民点的房产测量。其他地区的房地产测量亦可参照执行”。
房产规范产生于改革开放以后房地产业的兴起，居民住宅、房地产由以往的国家、单位分配转为进入市场进行租赁、买卖，建筑物从产品成为商品，房地产开发、经营成为一个行业，逐渐有了消费市场、消费者，像其他商品一样有了消费者价值识别、取向与认同。此时的面积便成为房产商品使用价值判断的主要标准，同时成为其购买者、消费者、经营者评判其功能、效用、价值与价格的要素。因此，房产规范产生的面积是基于消费者评价商品实用功能获取、使用价值拥有的标尺来定义与发挥其功用的，这种源自商品买卖、经营的面积，具有实用、市定、消费享用的特质，这是房产规范面积——本文称作房产面积的根。房产面积即房产经营、销售面积，应是消费者可以直接感受其使用价值的规模指标，亦即使用面积，也称地毯面积、净面积，就是往房间内地板上铺地毯，铺满以后地毯的面积。
目前，国内大部分房屋产权面积是以套内面积加上公摊面积之和作为市场交易、衡量单位。根据《房产规范》规定，房屋的共有建筑面积（即公摊面积）是指各产权主共同占用或共同使用的建筑面积。而公摊面积具体包括哪些，并未明文规定，一向都是含糊其辞。公摊面积是多少？公摊在哪里？开发商不说，你永远也无从所知！即使说了，这个数字准确吗？合理吗？消费者只能迫不得已为多余的“服务”买单。而原本购房者支出了公共区域的建造成本理应享受公共分配收益，但实际上小区电梯、楼道、门厅的广告收益、物业用房和固定停车位的转让收益大部分却被开发商和物业公司获取。近年来，国内房价不仅高企不下，公摊面积也五花八门，且呈上升趋势，姑且不探讨这种交易模式的合理性，但也不得不让人深思其背后猫腻所在？
02
国内外建筑面积和房产面积的相关作法
2.1 建筑面积
各国用于房屋设计、建造、工料测量的建筑面积算法原则是统一的，即概以建筑水平投影占地面积为基础，各层累加的实物面积（或称楼面面积，扣除无楼盖的内井、内境空间）为准计算。我国香港建筑工程工料测量对建筑面积的计算原则是，凡有楼板的地方都构成成本，都应计算面积，俗称楼板、楼面面积。根据香港《建筑物（规则）规例》第23条的定义，一幢建筑物的总楼面面积是指“在每层楼面水平（包括地面水平以下任何楼面）量度所得的建筑物外墙以内面积，连同建筑物内每个露台的面积（以露台整体尺寸计算，包括其围栏的厚度），以及建筑物外墙的厚度”。如无外墙则算至结构外边缘，扣除采光井、中庭上部无楼板的空间面积，其他如电梯井、不临中庭的扶梯井、避难层、凸出的阳台和窗台等部位都需计算建筑面积，但应扣除设备间、设备层所占面积。简言之，它包括所有楼层、楼梯和升降机槽的面积，但在一般情况下，停车位、机械设备房、变压器房、垃圾房和其他类似设施的面积，建筑事务监督可以根据《建筑物（规划）规例》相关规定不予计算。
2.2 房产面积
香港房产销售面积是消费者实际的使用面积，即购买者可单独占用的实际面积，是从建筑面积中扣除墙柱结构所占面积，以及扣除建筑物内公共空间，如会所、电梯厅、楼梯间、天台、台阶等的面积。美国房地产市场的主流是郊区别墅，单栋独立屋（别墅）以“栋”买卖，不涉及公摊面积。而公寓均按居住面积租售，居住面积是指设计房屋中具有温度调节（冷气或暖气或两者）功能，并适合人类生活的面积，只有人员长期停留的地方才算居住面积，如客厅、卧室、厨房、餐厅、书房等区域，其他如车库、储藏室、走廊、阳台、没有装修的地下室及内外墙体都不包含在内，没有所谓“公摊面积”之说，公寓内的电梯、楼道、草坪、院内娱乐设施等公共面积的使用包含在物业管理费中。日本1962年颁布实施的《建筑物所有权区分的相关法律》规定，建筑物的产权划分为专有和共有两部分，专有部分是单独户主独自拥有产权的部分，包括厨房、卫生间、客厅、居室等；共有部分是多个户主共同拥有产权的部分，包括楼梯、廊道、墙壁、阳台、底层小院、公共活动室等。因为没有相关细则对专有面积和共有面积进行边界划分，故日本房地产市场出现两种叫法，以《建筑基准法》为依据，用墙壁的中心线作为分割线的测定的面积称为“壁芯面积”，是按照相邻房子墙壁的中心线划分后计算的面积。以《不动产登记法》为依据，用墙壁内侧作为分割线测定的面积称为“登录簿面积”，是除去所有墙厚之后的净面积，日本房产证上标的就是这个面积。
03
建筑面积与房产面积的辨析
建筑要面积来衡量其产出、造价，房产需面积来评判其功用、市值，建筑产品用建筑面积，房产商品用房产面积，同一物件产出、功用各有术语，各有计测法则，专职专用。由前所见，总体上建筑面积是个衡量建筑产品外形体量大小的一个建造、技术指标，各方认识、认可相对集中、统一，即不论其功能、使用如何，它是个基于生产者付出的客观实物量指标；房产面积是个衡量房屋、建筑内部可用空间大小的一个使用、功能性指标，对于其房屋内部哪些属于或不属于可计算面积，各方认识不尽相同，是个基于消费者感受的主观认同量，大的方面即所谓“地毯面积”、“净面积”、“居住面积”或“内法面积”等的认识、认可相对一致，小的方面如阳台、地下室、车库、楼梯等的是否计算，则要看当地、当时、当事方所认可的法律、法规、民俗惯例或合同条款的认定，总之，房产面积是个基于市场、交易者价值认同的效用指标，就如同菜市场买菜是论斤称两、还是论堆计数情形一般，要由交易双方来具体认同认定。这就是为什么国内各地的地方房产测量规范相互间存有差异，且与国家房产测量规范亦有不同的缘由，更不要说其与建筑规范、建筑面积统一的问题了。房产面积局部计算的差异性、地区化、区别化国内存在，同样国际上也常有且符合常情。反观建筑面积则不同了，这一基于技术统一性、计量一致性的客观指标，在国内各地执行国家标准一向是分毫不差、不容自主的，在国外、境外的工料测量、建筑测量领域也是执行统一的建筑面积量度法则，也是一成不变、一以贯之的。
至于建筑面积与房产面积的统一规则问题，其实目前就是一个似统非统、模糊难辨的状态。首先，建筑面积在房产规范与建筑规范中的定义就存在差异，就一个影响建筑物生产与使用最大的一个指标性词汇，在两个规范中的不同定义带来认识上的、数据统计上的误漏是可想而知的（法律层面、技术层面、行业统计等的偏差），建筑面积术语在两规范中的定义亟待统一；其次，建筑规范、房产规范内部又有许多相互勾连、相同而与其自身之功能、根源不符的情形（这与房产规范是从建筑规范中派生出来的有关），例如阳台面积计算1/2的规定、层高2.2m以内的楼层不计算面积的规定等，条款规定与其自身职能功用不符的问题亟待理顺；再次，建筑规范、房产规范均有程度不同的与时俱进的问题。
建筑面积归建筑业，房产面积归房地产业，房地产业属服务业；建筑业投入技术、产出实物，以建筑面积计量，房地产业投入经营、产出服务，以房产面积计量。实物产出就事论事，服务产出就人行事。例如对于阳台面积计算的问题，从生产者角度看，它没有全围护结构，缺少一面、两面或三面的竖向支撑，从生产、投入上的就不比建筑内四面支撑的楼面板，故不按全面积计算建筑面积是有其缘由与道理的；而从消费者角度来看，以地毯面积、使用面积、净面积来推断，阳台的使用功能不及卧室、客厅，故就房产面积来看可视同非居住功能面积，不予计算更为合理。再来看楼层层高2.2m的限制问题，目前《建筑规范》规定“结构层高在2.20m及以上的应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积”，从生产者角度看，两者的劳动投入、物料机械消耗、施工组织管理付出等不尽相同，其差异不应以建筑面积的“折算”来衡量；而从消费者角度看，层高小于2.2m的楼层，大部分作为功能转换、设备安放用，不适宜人员长期停留、生活居住，自不宜计算房产面积。
04
建筑面积与房产面积的规范改进与关系界定
目前建筑规范与房产规范同属标准系列，而且是推荐性标准，推荐性标准中同时出现同一术语“建筑面积”且各自定义让标准失去规范、一致、可持续的功用。顾名思义，建筑面积更像是个中性词语（非技术非功能、非生产非使用、非实物非服务……），从建筑规范标准目的（生产、设计、招投标、施工、造价）看称以“建造面积”更为贴切，为免再生新词引起更大混淆，宜仍维持称作“建筑面积”为稳妥。从房产规范标准目的（使用、开发、经营、交易、产权）看称作“房产面积”更恰当。
建筑规范中规范建筑面积计算的各项条款、内容制定、修订，应围绕《建筑法》（中华人民共和国建筑法）规范内容，就建筑工程设计、施工、生产、资源投入、工料机消耗等的所需所求来展开，作长久打算、打磨，无需为未来建筑物成品功能、使用、交易等环节内容所牵制，发挥其技术、专业的标准指引作用。做到按工（实物用工）论价、实做实收，无所谓“使用”、“销售”等附加意义。
房产规范中规范“房产面积”计算的各项条款、内容制定、修订，应围绕《房产法》（中华人民共和国城市房地产管理法）规范内容，就房产产权登记、产籍管理、房产开发利用、交易、征收税费等的所作所用来展开，作持久订定、规范，无需为之前建筑物设计、施工、计价等环节内容所束缚，发挥其实用、公平的标准评价作用。做到按值（使用价值）论价、实用实付，无所谓“公摊”、“赠送”等掺水作为。
由见，建筑面积与房产面积是对建筑物的建与用的两种不同用场作以面积度量，是两种行业、两种目的、两种功能下的用语用意，不宜混淆、混用，更不宜等同、统一。在制定、修订各自相应规范时，宜尽可能地保持在术语、定义、用语方面同词同义，异词异义，不相纠缠；宜尽可能地保持在数据（1.2、2.2、1/2等）订定方面专数专用，分界分做，不相混同。建筑面积与房产面积各自系统的测定、计算之基理与原则宜保持其自身的特性连贯、整体与一致，同时二者还必需有一关系反映值——如实用率、得房率（房产面积/建筑面积）、或（房）产建（筑）（面积）比（或率）（类似容积率、使用率等），以反映两种用场面积的关系比率，体现建筑物的实用占比：
房屋使用率（得房率）＝房产面积/建筑面积
建筑面积与房产面积应本各有其源、各属其性，然而房产规范一出台即继原建筑面积计算规则中的建筑面积一词而另以定义，产生生产与消费、投入与使用、产业与行业间的模糊与混同。本文定义房产面积以为房产商品测量、估价之开发、经营、租售、确权所专用，从根部树立房地产行业之计量标示，以区隔于建筑业建筑产品计量、计价之设计、施工、监理、造价建筑面积之建造称谓，主张建筑规范、房产规范术语统一、同词同义、异词异义，更建议在修订各自规范时更多从自身产业、行业属性、特性出发制定建筑面积、房产面积计算测量规则、规范，建筑业归产业，房地产业归行业，各自规范与本业发展需求相契合、与时俱进的计量、评价活动，勿相过多牵连、掣肘，使规范、规则更能促进自身业态健康、稳步发展。
本文源于《建筑经济》2019年3期“建筑面积与房产面积辨析及其规范定位”（作者：张红标、钟文龙），由“建筑经济与管理”编辑整理，转载务请注明
