再有10天，2019便将终结。
2019年下半年是南宁楼市分水岭，2016持续到2019上半年的上行周期结束，下行周期开始。2020年新周期里，刚需、改善、投资等不同类型需求的购房者该何去何从？为了向购房者们展示一个真实的南宁楼市，探房发起了两组PK，第一组青秀PK五象，也就是本文即将展开的内容，第二组是江南、西乡塘和兴宁三P，将在下篇推出。
探房在这场横贯三大城区、8大板块、覆盖70多个楼盘的大横评中发现了这些板块和部分楼盘的优点和缺点。
青秀区，凤岭北偏科，三岸能否逆袭？青秀区的凤岭南、凤岭北、柳沙和三岸四大板块，在2020年仍有货供应的楼盘超过40个，四大板块优缺点明显：凤岭南商务功能强大但园区鸡肋；凤岭北强调居住功能但商业配套极缺；柳沙是城市中心半岛但没有一所好的中学；三岸是滨江纯住区但刚起步开发周期较长……
城区配图
凤岭北：偏科居住，商业太差
凤岭北有货在售的楼盘有12个，价格区间11000-25000元/㎡，为什么会有这么大的跨度？因为这12个楼盘虽然同样处在凤岭北大板块里，但地段各有不同。以道路来看，凤凰岭路、云景路和佛子岭路交叉的区域为凤岭北板块的核心地段，因此，荣和公园大道/华府、中国铁建云景山语城、美泉1612三个项目处于第一梯队，单价在18500-25000元/㎡之间。
第二梯队的楼盘有霖峰壹號、凤翔台、吉祥凤景湾、东方尊府以及荣顾书香门第，价格区间在15000-17000元/㎡之间，第二梯队楼盘相较第一梯队地段、配套、开发企业以及服务表现得相对没有那么均衡，要么楼盘体量实在太小，要么是开发企业实力不强，要么是物业服务并没有那么的有保障。
第三梯队则是比如轨道御珑壹号城、荣和悦澜山、万科城以及融创九熙府这些楼盘，价格区间在11000-15000元/㎡之间，这些楼盘位置比相对较边缘，比如轨道御珑壹号城靠近那安快速路，荣和悦澜山、万科城地处凤岭北边缘的长虹路上，融创九熙府则仅与兴宁区一路之隔，没有配套。
其实不光九熙府所在的边缘区域，就连凤岭北的核心区域配套尤其是商业配套非常稀缺，你很难想象，凤岭北竟然连一个大型综合体项目都没有，是一个都没有，综合体没有也就算了，连一个像样的商业街都没有……，难怪凤岭北常年被凤岭南压制，商业配套的短板太明显。如果你是改善，计划在凤岭北买房的话，要不去对面的凤岭南看看？
凤岭北的开发建设已经进入中后期，接下来会围绕补商业、医疗、公园绿地等公共配套来推进，核心区可供出让的地块所剩无几，这也是第一档楼盘高价销售的原因。凤岭北未来会继续往东扩张，开发高坡园艺场板块，打造高铁综合配套区。
从置业门槛来看，第一梯队楼盘门槛最高，以荣和公园大道为例，现房在售户型130㎡的3 1房、143㎡的3 1房，精装价格23000-25000元/㎡之间，中国铁建云景山语城184-226㎡洋房清盘中，价格300-400万/套。第三梯队楼盘置业门槛最低，以万科城北区促销房源为例，中小户型房源单价已下探至12000多元/㎡。如果你是刚需，计划在凤岭北买房的话，我建议你买万科城或者轨道壹号城。
项目图片
凤岭南：商务强大，核心区标杆住宅太少
凤岭南板块是南宁目前所有板块中城市功能最完善、配套也最成熟的板块，商务区和12园区是凤岭南板块的绝对中心，在中心范围内，目前仅有万科臻山悦、天昌青山府两盘在售，万科臻山悦位于商务区合作路上，户数稀少，预计销售均价在30000元/㎡左右；青山府则采取现售的方式销售，销售均价大概在23000元/㎡左右。
商业配套中比较有规模和特色的分别有万象城、万科里和盛天地；教育资源方面有桂雅路小学、翡翠园学校、越秀路小学 南宁三中初中部青秀校区的学区组合以及青秀山风景区和石门森林公园。
第二档则是凤岭南相对边缘的项目，比如青环路沿线的彰泰红、中房翡翠时光、唐樾青山、保利领秀前城；铜鼓岭路南的大唐臻观和三祺和顺园。第二档楼盘的价格区间在15000-30000元/㎡之间，价差主要是由产品带来的，青环路附近的彰泰红洋房产品最贵售价可达30000元/㎡，而翡翠时光和领秀前城的主力价格区间在14000-16500元/㎡之间。
对于真正的高端改善客群来说，凤岭南板块的选择性比较丰富，比如万科臻山悦、彰泰红洋房、青山府和大唐臻观都可以根据自己的实际情况进行选择；对于资金实力可能暂时没那么强劲但是也想入住凤岭南的购房者，可以考虑青环路沿线的中房翡翠时光和保利领秀前城。前者毛坯销售，主力售价大概在14000-15000元/㎡之间，后者精装销售，主力售价大概在14500-16500元/㎡之间。
凤岭南核心区域品质较好的楼盘除了幸福里、臻山悦和盛天华府之外，其余数量众多地段优秀的楼盘品质一般般，比如12园区，实在是可惜。
从空间结构来看，凤岭南板块接下来的空间拓展只能往仙葫的三岸板块推进。
南宁万象城
三岸：滨江住区，开发周期较长
从行政区划来看，三岸属于青秀区仙葫西片区，紧挨着凤岭南板块，沿凤岭南路可进入三岸板块。具体范围北至凤岭南路，西至南北高速（南宁市绕城高速），东至蓉茉大道，南至邕江，规划总面积259.16 公顷。
三岸片区的功能定位为以滨水居住为主，兼具商业、景观、旅游、文化等城市职能的综合新区。三岸板块也是南宁少有的规划出炉且快速推进开发的区域，从2018年底到2019年，板块内多幅住宅用地快速出让，多幅住宅用地的楼面价超过10000元/㎡，沿江项目龙湖双珑原著的楼面价超过14000元/㎡，板块内综合地价非常高，仅次于五象湖滨湖地块的楼面价。
彰泰凤岭江湾、新城悦隽江山、中铁凤岭国际城、龙光天曜等项目均已上市销售。筹备中预计2020年上市的项目包括银河龙湖江与城、广源凤岭壹号院、美的悦江府、龙湖双珑原著及金科项目。其中，双珑原著、龙光以及金科项目沿江。
三岸板块经常被购房者拿来和龙岗西北组团进行比较，其实两者并没有可比性，三岸除了比龙岗起步晚，成熟度不如龙岗外，其余各方面完胜龙岗。上面提到的三岸板块的楼面地价其实就已经能够从侧面体现板块价值：离核心板块更近、纯粹的滨江居住区、容积率更低、产品的优势更明显。缺点是起步较晚，开发和成熟周期可能较长。
价格方面，目前中铁凤岭国际城精装房源售价大概在12000-13000元/㎡之间，捆绑一个价格20万的车位销售；彰泰凤岭江湾促销精装房源价格在12000-13000/㎡之间，捆绑一个价格20万的车位销售；龙光天曜毛坯销售不做捆绑，价格区间在12800-19600元/㎡之间，1、2号楼价格较低备案价在12800-15800/㎡之间；3、5号楼价格较高备案价在14700-19600元/㎡之间。
2020年，三岸板块其他地块会陆续上市，对滨江居住感兴趣的购房者建议重点关注后续行情。目前综合房价低于或者在标杆项目楼面价附近的楼盘，可盘。
当然，想要在更成熟更中心的区域买套江景房，还可以关注柳沙半岛板块，2020年柳沙板块除了华发国宾壹号、保利君悦湾外，还会有阳光城江山璟原补货。
