三岸板块效果图
五象新区，五象湖升级，价格接受度面临挑战五象新区2020年有货供应或者新项目上市的楼盘接近50个，遍布五象湖、蟠龙、物流基地、文体医疗、龙岗5大板块，其中，五象湖板块将会重新扮演领导者的角色。
五象湖：公园 名校，改善盘较少
加上12月底、1月出让的3幅地块，五象湖滨湖板块的新项目储备达到6个，分别是龙光天瀛、建发央玺、新希望锦麟玖珑玺，以及即将出让的GC2019-130地块、GC2019-138地块、GC2019-139地块。龙光天瀛已于11月上市。加上在售的彰泰府、万科金域蓝湾、宝能城、金科博翠山、路桥壮美湖山，五象湖板块2020年参与竞争的项目超过10个。
其中，凤凰路和平乐大道十字交叉的区域为板块核心区域，彰泰府、龙光天瀛、万科金域蓝湾、建发央玺、新希望锦麟玖珑玺以及即将出让的GC2019-130地块项目处于板块第一梯队，学区组合分别是五象第一实验小学 三中初中部五象校区、五象第四实验小学 十四中初中部五象校区；区域内城市主干道、地铁贯穿；商业配套有五象汇；靠近五象湖公园主湖。
这个区域的二手房价格区间在16000-22000元/㎡之间，新房价格在20000-23000元/㎡之间。是五象新区整体价格最高的区域。关于这个价格，有购房者表示物有所值，也有购房者表示不解，认为这个鸟不拉*的地方凭什么那么贵？这一问就复杂了，答案还是看后续项目的表现吧。
第二梯队包括宝能城、金科博翠山、GC2019-138地块、GC2019-139地块；第三梯队包括路桥系列地块。
2020年，五象湖大板块值得关注的楼盘较多，其中建发央玺、锦麟玖珑玺和即将出让的GC2019-130地块项目都是湖景景观一流的项目。随着毛坯限价“名存实亡”，这些项目大概率会以毛坯房的形式面市，这对希望掌控质量且进行差异化装修的改善客群来说是一个好消息。尽管五象新区开发多年，但真正的改善型项目仍然稀缺，这些第一梯队里的毛坯项目们，能否填补这个空白是2020年五象湖板块核心区域楼盘的一个看点。第一梯队盘盘单价20000 ，五象湖房价迎来最大挑战。
第二第三梯队中的金科博翠山、GC2019-138地块、GC2019-139地块，以及路桥靠近合景天汇广场的地块也值得希望入住五象湖板块的购房者关注。
规划图
总部基地，地段一流，学校一般
总部基地板块（含蟠龙）2020年的新盘并不多，仅有体育中心对面，农房澜湾九里附近的盛邦滨江府会在2020年上市。其余项目均为已在售的“老盘”，比如平乐大道西侧的江山御景2期、御景山、彰泰滨江学府、汉军冠江台，东侧的朗玥湖山、云星钱隆首府、沁园、广源华府，以及平乐大道与歌海路交叉口附近的万科金域中央。
平乐大道以东，五象大道以北，邕江以南的区域是总部基地“配套”的居住区，项目价值大于板块内其他项目价值，但是经过多年的开发，区域内大部分楼盘已经开发完毕或者接近尾盘。区域内值得关注的楼盘包括云星钱隆首府、广源华府、进度缓慢的盛科城以及新盘盛邦滨江府。
随着越来越多的楼盘交付、业主入住以及总部基地上班企业的不断增多，总部基地板块（含蟠龙）也是目前五象新区相对成熟的板块之一，目前板块内的人人乐已经处于开业前准备阶段，备受关注的五象航洋城也已经开始进入公共区域装修阶段。
对于那些希望入住五象新区而且想体验相对成熟的新区生活的改善型购房者，可以考虑云星钱隆首府、广源华府、万科金域中央。
五象新区航拍
文体医疗板块，潜力较大，楼盘较少
文体医疗板块的划分是由自贸区南宁片区功能区划得来的，楼市概念里的具体范围包括玉洞大道东段和体育中心东侧部分区域，涵盖光明城市、龙光玖誉湖等多个楼盘。
这个板块以刚需项目为主，价格区间在11000-13000元/㎡之间，2019年良庆大桥南板块龙光玖誉湖、檀府印象、意洲嘉园盛景、盛邦珑悦等项目合计大卖超过100万㎡。玉洞大道东的光明城市、五象澜庭府、华润置地悦年华润府等快速去化，部分项目已接近清盘。
从区域价值角度来看，文体医疗板块是刚需型购房者进入五象新区安家置业的最好选择，靠近五象湖和总部基地，良庆大桥南板块西靠体育中心东靠五象文旅板块，且有地铁贯通，区域价值看好。这个板块也是五象新区除五象湖和总部基地两个核心板块之外，板块价值和发展潜力最大的板块。
2020年板块里货量较多的楼盘有新项目合景叠翠峰，光明城市四期，其余项目只有少量楼栋在售。刚需购房者的可选范围较小，更多的刚需购房者可能只能选择相对边缘的龙岗和物流基地板块了。
资料图
龙岗，西北组团成型，其余组团刚刚起步
龙岗从2017年开始崛起之后，关于这个板块的争议就一直没有停止过，尤其是途经龙岗腹地的机场线被“暂停”之后，板块价值开始遭受质疑，但质疑归质疑，最近几年龙岗进入全速发展模式，2018年2019年整体成交量在所有板块中名列前茅，仅今年前11个月龙岗成交量就已经突破了100万㎡。
过去几年龙岗全力开发的是龙岗板块的西北组团，也就是良堤路以东、新邕路以北、江湾路以南、龙岗大道以西的区域，西北组团在万达茂文旅综合体的带动和辐射之下已成雏形，17-19年商品房快速去化，中铁江湾山语城、天地明珠、龙光九龙台、阳光城丽景湾、万科金域滨江、新城悦隽风华等项目已经售完或接近尾盘状态。
商品房快速去化的同时，西北组团的公共服务设施也在稳步推进，五象新区第三实验小学、民族中学、滨江公园、市儿童医院、福利院、前海人寿医院等配套设施部分已经建成并已投入使用，部分在建中。
2020年龙岗西北组团货量较大的项目有恒大悦龙台、蓝光雍锦澜湾，相比2019年项目数量减少，但同时东北和东南组团的世茂金科博翠江山、金科博翠天宸、八桂绿城龙庭水岸、盛湖悦景、中海哈罗学府等项目会有大量货量补充。
从局部价值来看，龙岗西北组团仍然是龙岗最值得关注的区域，可以重点关注恒大悦龙台、蓝光雍锦澜湾两个项目，龙岗其他组团可以重点关注盛湖悦景、中海哈罗学府。价格区间在11000-13000元/㎡之间。
