第一，从供需关系上看，国内住房市场已经饱和了。央行发布数据显示，我国城镇地区拥有一套住房的家庭占比96%，拥有二套及以上住房的家庭占比41.5%，而拥有三套及以上住房的家庭占比10.5%，这还不包括大量的小产权房、农村自建房等其它住宅类产品。
另有数据显示，如果将商品房、保障房、小产权房包括在内，按照户均2.62人计算，国内住房至少能满足18.34亿人的居住需求，而且每年还有600万套左右的新房投入市场，说明存量房房子不仅够住，而且过剩了。
矛盾主要集中在资源分配不均衡上，多余的房子被炒房客囤积起来了。但是，任何市场都会遵循供需平衡的规律，这是一条不可撼动的铁律，房子又是有使用寿命的，炒房客早晚要卖掉手中的房子。
只要供大于求的情况出现，房价就没有不降的理由。现在不少城市二手房挂牌量超过10万套，一些城市二手房的去化周期达到3年以上，面对这种情况，5年后很多城市的房子只能回到居住属性，特别是人口净流出的三四城市。
第二，推动房价快速上涨的重要引擎之一——“货币化棚改”结束了。过去房价出现翻倍上涨，与棚改拆迁有很大的关系。老房子被拆除后，拆迁户别无选择地要重新买房，而需求在一个时间点集中爆发，加之投资渠道匮乏，拿了大笔拆迁款的拆迁户由于没有更好的投资选项，钱只能用于买房，导致大量资金回流到楼市，房价没有不涨的道理。
但是自2021年起，大规模的棚改被旧改所取代，而凡是经过旧改的房子，很多人认为至少在5年内不会被拆迁，也就没有了新的住房需求。另一个导致房价快速上涨的引擎——投资需求，也因为如今的房价涨幅达不到投资标准（至少超过7%）主动退场。
而城镇化如今基本进入尾声，对于房价上涨的推动作用逐渐减弱。目前国内城镇化率已经达到63.89%，但结合国情来看，这样的城镇化率已经很高了，后期的推进速度会逐渐放缓。
道理很简单，一是不能指望农民的那点收入去支撑当前的房价，二是18亿亩耕地红线不能触碰，特殊的国土形态，又不利于将土地整合后实行大规模的机械化耕种，那么有一部分农民可能最终进不了城市，因此在购房需求供应不足的情况下，5年后的房价可能会逐渐回落。
第三，人口流动趋势决定了房价不可能继续出现“普涨”。在农村人口向城市流入逐渐减少的情况下，今后的人口流动形态，将转化为小城市人口向大城市流动。因为纵观各国城镇化发展进程，越是超大、特大城市，汇聚的优质社会资源也越集中，从而吸引外来人员求职、落户。
我们国家的城市结构同样如此，处在城市金字塔顶端的一线超大城市，历来是年轻人向往的地方，而年轻人不仅是促进社会发展进步的核心推动力，更是繁衍生命的生力军，人走了，还会将潜在的“人口”一并带走，导致中小城市的人口逐渐萎缩，进而“鹤岗化”、空心化。
如此一来，小城市的人口流出后，房价上涨的空间也就缩小了，特别是目前住房空置率居高的三四线城市和基层县城，住房需求会大幅减少。而那些有人口流入的大城市，购房需求会不断增加，房价自然还会有一定的上涨空间，进而导致城市间的房价出现两极分化。
因此预测未来5年，缺少人口支撑的中小城市，房价会率先进行调整，要么因为人口流失严重而出现明显的下跌，要么在货币超发等因素的掩盖下出现阴跌。
第四，房产税终究会出台，对于房价调整将起到“催化剂”的作用。房产税试点工作因为“条件不成熟”被推迟了，这让一些炒房客感到庆幸，并且认为今后也许不出台了。这样的想法只能说是一种侥幸心理。
首先，开征房产税是各国通行做法，我们国家的房产税肯定是未来必不可少的税种之一，只会迟到但不会缺席。
其次，经过长期的土地开发和城镇化建设，城市可利用的土地资源总有消耗殆尽的时候，等到城市扩容和城镇化建设完成后，还有比房产税更好的替代品吗？
其三，从已试点的城市上海、重庆两地的实施情况看，对于增加税收收入其实并没有起到太多促进作用，一是税率定得低，二是只针对少量豪宅征税，那么今后如果开征房产税，税率可能不会采用同样的标准。
而一旦房产税试点完成，就会在全国范围内铺开，届时手握多套房产的人，持有房子的成本将会大幅增加，压力之下唯有卖掉多余的房产。形成集中抛售潮后，房价就会下降。
