其实对于未来房价涨跌的问题，独立经济学家马光远说得比较透彻：2022年不买房，5年后城市会两级分化，这就意味着房子会“金价”和“葱价”并存。马光远提出的“3个20%”论，很好地解释了未来房价走势。即：20%的城市、20%的楼盘，和20%的房企。
简单理解就是，未来房价不会再出现普涨了，而是会进一步分化。对于20%有人口增量、处在国家城市群或都市圈内区位占优、经济高度发达的城市，以及地段好、品质优和物业管理水平高的房子，未来房价才会持续上涨。比如国家中心城市、省会城市和少数强二线城市的房子。
而那些远离城市群、无区位优势、经济发展薄弱、人口长年流失的绝大多数三四线城市，在供应大幅增加，需求严重枯竭的情况下，以及存在地段差、品质差、服务差等缺陷的房子，由于居住体验下降，房子将会被人们“抛弃”，或者回到纯居住属性，价格也将逐渐回落。
至于“20%的房企”指的是，未来房地产市场只会留下少数资金实力强、建房质量高、信誉度好的房企能够继续生存下去，其他80%的房企都将退出房地产市场。
最后，给购房者的建议是，别人的意见只能用于参考，包括专家学者的意见，毕竟全国的面积这么大，城市的特色、禀赋、房价走势又不相同，买房只能结合自己所在城市的具体情况做决定；对于真实的刚需来说，没必要纠结房子今后的涨跌，因为5年的跨度不算短，如果实在等不起，也只能择机上车了。
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