什么样的房贷能够申请下调利率？房贷利率为固定利率的，可以调整吗？办理贷款时不是首套房，能申请吗？
近日，《中国银行保险报》记者注意到，5家国有大型银行及光大银行纷纷发布存量房贷利率调整常见问题答疑，及时回应客户关切。
据人民银行、金融监管总局发布的《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（以下简称《通知》），自2023年9月25日起，符合条件的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定。同时，借款人亦可向承贷金融机构提出申请，协商变更合同约定的利率水平。
问题1：什么样的房贷能够申请调整？
中国工商银行、中国银行、邮储银行：进行存量房贷利率调整的贷款需要同时符合以下条件：一是属于商业性个人住房贷款（商业用房贷款、公积金住房贷款等均不在此范围内）；二是2023年8月31日前已经发放的或者已签订合同但未放款的；三是贷款发放时执行首套住房贷款利率政策，或者实际住房情况符合所在城市首套房标准的；四是贷款发放利率高于贷款发放时点所在城市房贷利率政策下限。
问题2：如果首套房贷款现在有逾期，可以申请调整吗？
中国建设银行：符合调整范围但有拖欠的贷款，原则上还清拖欠前暂不调整，还清拖欠后可以调整。
邮储银行：针对符合调整范围但目前存在拖欠情况的贷款，原则上暂不支持进行存量房贷利率调整，需要偿还拖欠后再申请。
问题3：在银行有一笔还未结清的个人住房贷款，是2023年8月以前且按二套房贷款利率政策发放的，是否符合调整条件？
工行：为了支持刚性住房需求，此次只降低存量首套房贷利率，二套房贷款不在本次调整范围内。如后续所在的城市更新相关“认房”“认贷”政策，可按最新政策要求提交利率调整申请。
举例，某用户有一笔未结清、2023年8月以前发放的、按二套房贷款利率政策办理的贷款，如按用户当前所在城市政策仍按二套房贷款政策执行，则不符合调整范围。
建行：取决于当前实际住房情况是否已经符合办理贷款城市的首套住房标准。如符合，可以认定为首套房贷。
例如，如果贷款购买本套住房时，家庭没有其他住房，因当时 “认房又认贷”政策导致该套住房按照二套住房贷款利率办理，但目前所在地区已执行“认房不认贷”政策，本次可以按首套执行。
此外，贷款购买住房时不是家庭在当地的唯一住房，但后期通过交易等方式出售了其他住房，本住房成为家庭唯一住房且当地已执行“认房不认贷”政策的，本次可以按首套执行。上述情形下，需要提供相应的证明材料。
中国银行：要根据当前的实际住房情况而定，如果当前实际住房情况已符合所在城市的首套住房标准，并能够提供房屋套数等相关证明材料，可以进行调整。
问题4：符合条件的存量房贷利率，能下调多少？
建行：目前，房贷利率是在LPR（贷款市场报价利率）基础上加减点确定的。按照《通知》，本次调整后的贷款利率水平，在LPR上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
因此，本次调整不涉及LPR，主要是调整加减点。
假设现在的贷款利率为5.1%、LPR为4.2%，那贷款利率就是按LPR 90个点确定的，也就是4.2% 0.9%。
若按有关规则，假设存量首套住房贷款利率下调后执行的水平为LPR 10个点，那本次利率就会下调80个点（即90个点—10个点），也就是贷款利率会从现在的5.1%，调整到4.3%。
问题5：房贷利率为固定利率的，可以调整吗？
光大银行：固定利率客户可以向光大银行申请降低首套房贷款利率。调整后，利率类型仍为固定利率。
问题6：已办理提前还款的，是否可以下调？
工行：对于此次《通知》发布前已经支付的高于调整后利率水平的房贷利息，暂不支持要求返还。此次存量房贷利率调整不溯及既往。
中国农业银行：区分两种情况：一是已完成提前还款扣款操作的，不再进行利率调整。如有剩余本金尚未归还的，凡是符合《通知》条件的，可进行利率下调。
二是已提出提前还款申请、但尚未完成扣款的，客户可根据自身需要撤销提前还款申请，凡是符合《通知》条件的，纳入此次调整范围。
问题7：通过新发放贷款置换和协商变更合同利率具体是指什么？有什么区别？
工行：新发放贷款置换是指由原贷款承贷银行新发放一笔贷款，借款人使用这笔贷款置换存量首套房贷。
协商变更合同利率是指由借贷双方通过签订补充条款等方式，协商降低贷款合同约定的利率水平。
对于借款人而言，由于已经明确调整后的利率水平需符合原贷款发放时的当地房贷利率政策下限，这两种方式调整的结果无明显区别。
考虑到操作的便利性，工行主要采取变更合同利率方式，具体以工行后续公告为准。
农行：协商变更合同约定利率方式是指农行对符合存量首套住房标准的贷款，通过协商的方式调整贷款合同约定的利率水平。
新发放贷款置换方式是指由借款人向农行贷款经办行重新申请一笔贷款，以置换原贷款。
按《通知》要求，调整后的房贷利率不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，两种方式调整后的利率定价水平一致。农行主要采取协商变更合同约定利率方式办理。
栏目主编：张武 文字编辑：程沛 题图来源：上观题图 图片编辑：苏唯
来源：作者：中国银行保险报微信公号
