昨天的文章简述了房地产项目办理建筑工程施工许可证的办理流程和要点，今天讲一下项目的核心--商品房预售许可证，取得此证后项目的住宅、商业、车位才能够合法销售，也标志着项目开始回款，同时标志着前期紧张的运营工作，可稍稍松一口气，项目进入正轨。下面作者就商品房预售许可证前置条件、要点及办理流程作简要梳理：
一、小区命名和门楼牌号预编
项目开发的开始阶段既可以提前到民政局沟通关于小区命名的问题，就小区名称也就是在销售时对外宣传的名字需要提前确定，如果销售宣传名称与小区命名不一致，一旦有人投诉容易被市场监管部门认定为虚假宣传或销售欺诈等，而被行政处罚，这种处罚完全是可以避免，只是需要开发商把工作做细致即可。
在小区名称获批并取得建设工程规划许可证后即可到公安局审批窗口申请门楼牌号预编，需要注意的是公安局对门楼牌号的编制是有其规律要求的，如果项目上有特殊要求，一定要和公安局同志做好沟通，如公司要求项目规划设计方案楼栋号与公安局门楼牌号预编一致等。门楼牌号预编与正式编制基本一样，唯一有较大区别的是项目规划做了调整楼栋个数变了位置紧挨着，其余诸如公建配套的编号在住宅楼的基础上加上字母加以区分即可。
二、房产交易系统建立电子楼盘
在施工图纸审查完成后即可委托具备资质的测绘单位开展项目房产预测绘，小区命名和公安局门楼牌号预编完成后可出具预测绘报告，测绘单位将报告上传至当地的房产交易系统中，开发商准备相关证件资料，到住建局上报审核，并沟通合同备案部门落实电子楼盘的建立。上述流程看似比较简单，其实工作都需要做在前面，首先关于预测绘，在方案设计阶段就需要提前确定测绘单位，测绘单位与设计单位、建设单位需要充分沟通交圈，毕竟开发商是来赚钱的而不是做慈善，故能拿到的就必须拿到；其次是上报审核事宜，委托的测绘单位一定要与住建局的审核科室关系融洽，资质符合要求，同时作为甲方开发企业必须提前做好科室的工作，毕竟一个城市同时上报测绘报告的项目有很多，一旦你不重视，不上心，就容易被别人插队，延长审核时间，对项目的开盘影响较大；最后电子楼盘的建立是后续预售监管资金、预售许可、网签、预告登记的基础，需要格外认真，这是开发企业需要切记的。
三、确定前期物业公司
前期物业公司需要公开向社会招标，一般招标公示20天，公示期满开始评标定标，该项工作一般是委托当地有资源和资质的招标代理公司来做，除了时间较长外，其余工作较为简单。此项工作需要注意的是招标说明需要明确对物业公司的要求，不能光拼价格，要有一定的限制条件，一家业界知名度高服务好的物业公司能够对项目销售起到很大助力，有利于项目回款；住宅项目前期物业公司需要公开招标，商业类开发商自行招标，向主管部门报备即可。
四、价格审批
房地产项目的价格审批非常严格，主管部门除审核成本外还会对比周边楼盘、开发商其他楼盘品质和销售情况、上报的价格是否与市场相吻合、是否符合地段地价等，还有就是是否触及了国家部位、省厅对房地产的调控要求。此工作需要开发商项目的主要领导要亲自统筹，营销、报建、财务等部门互相交圈拉通，对负责价格审批的领导要提前做沟通，营销负责摸清项目城市的定价逻辑、销售逻辑、存货量、销售周期等给项目领导的去沟通此事提供依据，以保证在符合公司利益要求的情况下快速通过审批。
五、销售方案
一般在上报申请商品房预售许可时需要提供销售方案，主要包括：项目简介、销售人员明细、销售价格、装修分析、相关图纸、前期物业备案合同等。此项中需要注意的是有些地区需要提供销售人员的资格证书或者销售人员的培训证明等，这就对人力招聘提出了一定要求，还有就是关于装修分析，对精装修的房子装修价格超过一定金额的有的城市会要求提供三家及以上的咨询公司出具的装修价格分析报告，对开发商所使用的装修材料、人工等一一分析，并要求开发商列明使用材料的品牌，在住建局存档以备后期出现纠纷后查阅。
六、现场进度
目前各地一般遵守的商品房取预售的形象进度为：投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%及以上。但各地住建部门在执行时会根据当地房地产市场的现状情况予以调整，同时在预售许可的现场勘察时对不同类型的住宅提出了不同的形象进度要求：别墅及低层一般为主体封顶、多层建筑为主体完成一半、小高层和高层是主体完成四分之一。
七、预售资金监管
根据国家和省的要求，各地级市均会出台适合自己的房产预售资金监管规定，一般是预售楼栋完成一半监管多少、主体封顶监管多少、单体验收后监管多少、综合验收备案后解除监管，其中比较特殊的是带装修的住宅会增加一个装修启动节点。预售资金监管需要在电子楼盘建立后开发商确定监管银行后，与银行、住建局三家签订资金监管协议，并取得预售资金监管备案证（为预售许可证审批依据，一般二者同时审批）。
八、商品房预售许可证
上述1-7项完成后，把预售监管资料：营业执照、房地产开发资质、建设工程规划许可证、施工许可证、图审备案意见书、销售方案、总平面布置图、预售楼栋平面图等上报后一般由行政审批局核发证书。
综上，因为房地产开发特殊性，商品房预售许可证的审批会耗时较长，主管部门审批也比较谨慎，对价格格外敏感，过高过低都很容易触动其敏感神经，为此需要特别注意，这就要求房产开发企业的各部门要摸清测绘、资金监管、物业招标、价格审批、工程进度要求等等各主管科室的要求，力争一次通过，避免反复。
注：现阶段有一个特殊情况是关于装配式建筑的优惠政策：装配式建筑的形象进度达到正负零且工程咨询单位出具了投资达到25%的报告后即可办理预售许可证。
