虽然过去2年房价持续下跌，越来越多的人也不再看好房价走势，但是楼市只要有一点风吹草动，都会牵动很多人的心神。其实原因也很简单，目前依旧有很多人没有房子。根据统计数据显示，2022年我国租房群体大概在2.4亿左右，这其中有不少人也有自己的房子，但是大部分都是没有房子的。而对于这类租房又没有房子的人群，在房地产行业被称作“刚需群体”。为什么是刚需呢？原因也很简单，就是房子不仅仅是居住的位置，更是家的象征，另外房子还和爱情、婚姻、孩子教育、财富以及社会福利待遇挂钩。所以就算当下大部分人都看跌房价，很多刚需购房者还是需要买房的。
不管怎么说，房价下跌对还没买房的刚需购房者肯定是好事情，毕竟房子会便宜不少。另外，这两年的楼市政策确实非常好，非常有利于刚需购房者买房。比如现在很多城市首套房首付比例已经降低到了20%，同时大部分首套房房贷利率也降低到了4%以下。可以看出，相比于前几年30%的首付比例和6%以上的房贷利率，现在购房门槛和购房成本确实降低了很多。另外，现在开发商都在降价促销，二手房业主也在不断降低挂牌价，所以放下了楼市行情确实非常有利于刚需购房者买房。
但是大家都受“买涨不买跌”思想的影响，越是房价下跌，人们就越不买房子，因此现如今市场中不缺刚需购房者，只是缺少愿意买房的刚需购房者。另外，当下我国的总体房价水平依旧非常高，根据统计数据，2023年底平均房价依旧高达9600元/平方米，也就是说，从2021年最高11030元/平方米的价格下跌到现在9600元/平方米，也就跌回了2020年的水平。按照当下的房价计算，人们购买一套100平方米的房子，总价也要近百万元，这对大部分普通家庭财务压力还是很大的。另外，对于普通家庭来说，房子才是他们最大的财富，所以虽然没买房子的人希望房价下跌，但是他们并不希望自己买了房子之后房价继续下跌。对于持有房子的人来说，就算房子是自己和家人居住，房价下跌也意味着财富缩水。
也就是说，现在房价下跌虽说对准备买房的人是好事情，但是同时也不算是一件好事情，这也是影响很多人在今明两年是否买房的主要原因。那么，如果在今明两年不买房，10年后房子到底是更买不起还是白菜价格呢？其实，对于这个问题，房产大佬王健林和李嘉诚的观点惊人地一致。
提到王健林大家都知道王健林并不看好当下房地产行业的发展，因为2017年王健林就通过“卖卖卖”回笼资金，不仅还了负债，同时还从房地产行业彻底转型成资产管理。而2023年以来，王健林又开始出售自己的核心资产万达项目，虽然这是王健林应急之举，但是也可以看出王健林对房地产行业并不怎么看好。对此，王健林曾明确表示，任何一个国家房地产行业兴盛期都不会超过50年，欧美发达国家都是如此。
虽然王健林不再看好房地产行业的发展，但是他依旧看好我国一二线热点城市的房价走势。王健林认为房子需要人口的支撑，而一二线热点城市有些持续流入的人口，这为当地房价的上涨提供了人口的支撑。而对于人口持续流失的三四线城市，随着人口越来越少，房价自然会慢慢下跌。也就是说，王健林认为我国房地产行业的黄金时代已经过去，但是未来依旧看涨一二线热点城市的房价。
而对于另外一位房产大佬李嘉诚，他可是囤地高手，国内并没有多少李嘉诚开发的楼盘，但是李嘉诚却通过倒卖土地赚取了大量财富。当时李嘉诚非常看好内地房价，所以他购买土地之后并没有立刻建房盖房，而是囤积土地待价而沽。随着房价的持续上涨，土地价格成倍上涨，李嘉诚就通过这样低买高卖土地，不建房子，都在房地产行业赚取了大量财富。但是2016年以后，李嘉诚开始不断将手中剩余为数不多的土地出售转手，这说明他真的不看好内地房地产行业了。对比，李嘉诚表示，主要是房价已经太高，并且总体住房资源过剩，未来购房的需求会越来越小。
其实2016年到2019年楼市行情都不错，但是李嘉诚的商业准则就是“不挣最后一块铜板”，这也是为什么李嘉诚在楼市行情最好的时候离开的。当然，李嘉诚现在在北京、上海、深圳和重庆等地城市依旧有项目，他是看好这些城市发展的，就像李嘉诚说的那样，决定一套房子价值的三要素是地段、地段还是地段。
很明显可以看出，李嘉诚和王健林对我未来房地产行业发展虽然说法不一样，但是观点却惊人的一致，并且他们两个的做法也一样，都是逐步退出房地产行业。与此同时，不管是王健林还是李嘉诚，都看好我国一二线热点城市未来楼市走势，这也足以说明决定房价上涨和下跌的根本因素就是人口。毕竟不管房子被赋予了多少属性，最终房子还是需要人来居住，投资客投资房产，最终还是要卖掉挣钱的，如果卖不掉，房价再高又有什么用呢？所以，房子最终要在市场中流通，卖给有需要的人。
现在3月份，属于楼市所谓的“金三银四”旺季，但是楼市并没有出现所谓的小阳春，这说明今年出台的救市政策对楼市的影响并没有想像的那么大。当然，最近一段时间确实有一些城市的楼市在救市政策出台后有所回暖，但是大概率还是和2023年3月份楼市回暖一样属于“昙花一现”。原因也很简单，实在太多人看跌房价，并且卖房子的人也实在太多了，房价想反弹上涨，起码要先消化掉目前的楼市库存。而现在不管是新房还是二手房库存都非常高，想消化完楼市库存一时半会是不可能的。
所以，就算现在各地都在出台救市政策，也不用担心房价会突然上涨。那么，如果今明两年都不买房，10年后房价会怎样呢？是更买不起还是白菜价呢？根据李嘉诚和王健林的观点来看，未来10年一二线热点城市房价还会继续上涨，真有可能更买不起。毕竟10年太久，都一代人了，那时候房地产行业肯定已经恢复到了健康发展阶段。而对于三四线城市的，再经过10年城镇化，人口会流失很多，所以房价肯定会回调到合理水平，会不会跌到白菜价就需要看是什么样的城市了！肯定会有，但是也肯定不多。
